ВС РФ: срок владения бывшей коммунальной квартирой исчисляется с момента покупки последней комнаты

Правила и порядок раздела квартиры при разводе

Раздел квартиры при разводеРаздел квартиры при разводе – вопрос весьма актуальный для многих пар. Раздел недвижимости очень часто становится своеобразным “камнем преткновения” при дележке совместного имущества. Тем не менее, несмотря на большое количество споров и конфликтных ситуаций по поводу

общей квартиры при разводе, раздел недвижимости бывших супругов детально регламентирован семейным законодательством.

Исключения из общих правил допускаются по решению суда крайне редко и, в основном, связаны с учетом интересов несовершеннолетних детей разведенных супругов.

Содержание

Правила раздела совместного имущества при разводе

Для раздела недвижимого имущества супругам нужно, прежде всего, определить правовой режим своей квартиры: является ли она совместной собственностью бывших супругов или принадлежит лишь одному из них.

Совместной собственностью считается то имущество, которое было приобретено супругами уже во время брака. Если же квартира была приобретена одним из разведенных лиц еще до вступления в брак, то она к совместной собственности не относится и разделу, соответственно, не подлежит.

Кроме того, недвижимость, полученная в период брака одним из супругов в результате наследования, дарения или другого безвозмездного основания, также не считается совместной собственностью мужа и жены и не учитывается при разделе супружеского имущества.

Совместное имущество, в том числе и недвижимое, при разводе может делиться:

  1. По соглашению сторон. Семейный кодекс разрешает разделить супругам общую квартиру абсолютно любым образом, и даже передать ее лишь одному из супругов, оставив другого без жилья. Однако для этого необходимо соблюдение одного условия – стороны должны прийти к обоюдному согласию относительно порядка раздела жилья.

    Это вариант раздела квартиры, несомненно, обладает очевидными преимуществами, так как судебный раздел имущества часто приводит к существенным судебным издержкам и еще больше ухудшает личные отношения между разводящимися супругами.

    Еще один плюс добровольного раздела общей недвижимости – это возможность применения более гибкого варианта разрешения спора о разделе собственности при разводе, чем это позволяет сделать решение суда;

  2. По брачному договору, в котором супруги еще до развода предусмотрели, каким образом будет делиться недвижимое и движимое имущество, нажитое во время брака;
  3. По решению суда, который будет исходить из равенства прав супругов на совместную собственность.

Раздел квартиры по решению суда

Независимо от того, на кого из супругов было оформлено право собственности на совместное жилье, оно считается совместной собственностью, которая при разводе будет делиться поровну.

В большинстве случаев суд, принимая решение о разделе квартиры, исходит именно из равенства прав бывших супругов на совместную недвижимость, и квартира или доля в квартире делится поровну.

Семейное законодательство допускает определенные исключения из этих правил, когда суд по своему усмотрению может разделить квартиру иным образом.

Если жилье было приобретено одним из супругов во время раздельного проживания с другим супругом при полном прекращении семейных отношений, другой супруг не имеет права на это жилье. В данной ситуации, если она будет доказана в суде, квартира будет признана личной собственностью того, кто ее приобрел, и, следовательно, полностью останется у него и при разводе.

Поэтому если бывшие супруги на протяжении длительного времени живут не вместе, но все-таки по каким-то причинам не разводятся, то недвижимость, купленная ими во время раздельного проживания, не будет делиться при разводе. Однако если второй супруг начнет при разводе предъявлять свои права на данную недвижимость, отсутствие семейных отношений придется доказывать в суде.

Суд может по своему усмотрению увеличить долю одного из супругов в разделенной квартире, исходя из интересов несовершеннолетних детей. Необходимо учитывать, что сам факт проживания ребенка с одним из своих родителей после их развода не считается достаточным основанием для отступления от принципа равенства при разделе совместного супружеского имущества.

Однако если родитель в суде приведет доказательства того, что увеличение его части в общей недвижимости требуется для обеспечения и защиты интересов детей, то суд может удовлетворить его требование.

Суд также может уменьшить долю одного из разводящихся супругов, если он во время брака по неуважительным причинам совсем не имел доходов, либо неоднократно расходовал общую супружескую собственность в ущерб семейным интересам. При этом основная сложность, как и в первом случае, состоит в доказывании названных обстоятельств.

Раздел приватизированной квартиры

Сложнее обстоит ситуация с разделом приватизированной квартиры, если приватизация была осуществлена лишь на одного из супругов. Достаточно часто супруг, не являющийся с юридической точки зрения собственником жилья, обращаясь в суд с требованием разделить супружескую квартиру, сталкивается с неприятным для себя «открытием».

Многие граждане полагают, что вправе при разводе получить часть жилого помещения лишь на том основании, что они прописаны в данной квартире. Тем не менее, приватизация, как и наследование, и дарение, считается безвозмездной сделкой.

Поэтому при осуществлении приватизации жилья лишь на одного из супруга квартира становится, согласно семейному законодательству, его личной собственностью, полученной на безвозмездном основании. В результате такая квартира не подлежит никакому разделу при разводе с супругом, не считающимся собственником приватизированного жилья.

Самый лучший вариант в данной ситуации – это сразу приватизировать жилье на обоих супругов еще в период совместного брака. Несмотря на то, что большинство супругов, на момент приобретения совместного жилье не собираются разводиться, правовая грамотность и забота о своем будущем помогут снизить риск утраты жилья в дальнейшем.

Если же приватизация жилья только на одного супруга – это уже свершенный факт, второй супруг может в суде отстоять свое право на проживание и пользование квартирой.

По общему правилу, определенному российским Жилищным кодексом, при разводе лицо, которое перестает быть членом семьи собственника жилого помещения, теряет свое право на пользование этой квартирой.

Однако суд, рассматривая дело о разделе недвижимого имущества, может принять решение о сохранении за супругом, не считающимся собственником приватизированной квартиры, право пользования и проживания в этой квартире на определенный срок, в том числе и пожизненно.

Обычно для такого решения должны быть определенные основания. К такому основанию закон относит следующее обстоятельство: бывший супруг собственника приватизированной квартиры не может пользоваться другим жилым помещением, поскольку у него нет на это прав и оснований (то есть фактически нет другого жилья), и он не может обеспечить себя другим жилым помещением в силу имущественного положения или каких-то других обстоятельств.

Более того, суд, отказывая в разделе приватизированной квартиры, может обязать супруга-собственника квартиры обеспечить другим жильем второго супруга и иных членов его семьи (детей, престарелых родителей), в пользу которых собственник выплачивает алименты, если эти члены семьи заявят соответствующее требование.

Право использования приватизированного жилья бывшим супругом, не являющимся собственником, может прекратиться:

  • по истечению срока пользования жилым помещением, установленного решением суда;
  • по соглашению разводящихся или уже разведенных супругов:
  • при прекращении тех обстоятельств, которые были в основе сохранения данного права пользования квартирой (например, лицо, не имеющее жилья, приобрело другую квартиру).

Если квартира была приватизирована на обоих супругов, они имеют на нее равные права. После развода каждый из супругов становится собственником определенной доли. Чтобы определить, у кого какая доля, супруги могут:

  • еще на этапе приватизации разделить жилье на доли и зафиксировать это в регистрационном свидетельстве. В этом случае при разводе супругам не надо делить жилье;
  • заключить добровольное соглашение о разделе долей в квартире. Такое соглашение лучше сразу оформить в нотариальной форме и зарегистрировать в Росреестре. Это позволит в дальнейшем избежать неприятной ситуации, когда кто-то из бывших супругов передумал и отказался выполнять условия соглашения;
  • разделить жилое помещение на доли при отсутствии взаимного согласия по решению суда.

Раздел муниципальной квартиры

Раздел муниципальной квартиры, оформленной по соглашению социального найма, невозможен. В данной ситуации возможно три варианта:

  • осуществить приватизацию и разделить квартиру по соглашению или в соответствии с требованиями закона;
  • договориться между собой о разделе данной квартиры. Однако в данном случае этот вариант является менее предпочтительным, так как юридически зафиксировать свои права на муниципальную квартиру невозможно, и любой из бывших супругов может в любое время отказаться исполнять соглашение;
  • использовать муниципальное жилье совместно и после развода. По Жилищному кодексу, если лицо (бывший супруг) проживает в квартире, хоть и уже не считается членом семьи ответственного нанимателя муниципальной квартиры, продолжает сохранять те же права, что и сам наниматель.

Как продать квартиру самому, без агентств и посредниковДоговор социального найма жилого помещения, образец оформленияПорядок заключения эксклюзивного договора на продажу недвижимостиСтрахование загородного домаКак оформить и получить кадастровый паспорт на квартиру с помощью МФЦОпределение кадастровой стоимости недвижимости по кадастровому номеру Росреестра

Семь распространенных рисков при совершении сделки на вторичном рынке

Поскольку каждая сделка при покупке недвижимости уникальна, составить одну подходящую для всех случаев схему проверки юридической чистоты квартиры нереально, но можно постараться выделить наиболее распространенные риски.

На первом месте среди существующих рисков эксперты назвали тот, что связан с покупкой квартиры, для приобретения которой сам продавец ранее использовал средства материнского капитала.

Согласно требованиям законодательства, если для покупки квартиры привлекаются «материнские» средства, все члены семьи должны быть наделены в ней собственностью, в том числе несовершеннолетние дети. Однако при ипотечной сделке далеко не все банки идут на то, чтобы включить в число собственников детей. В таком случае обычно родители предоставляют в Пенсионный фонд нотариально заверенное обязательство включить детей в число собственников после погашения кредита. Но далеко не все родители это обязательство исполняют, и то, соблюдается ли это условие родителями, никто не отслеживает. Риск заключается в том, что в дальнейшем при продаже квартиры такая сделка может быть расторгнута органами опеки, или прокуратурой по решению суда, или же самими выросшими детьми, которые, узнав, что у них, оказывается, были права на квартиру, могут добиваться в суде аннулирования сделки.

«Это действительно серьезные риски, — объясняет юрисконсульт « Красноярского Инвестиционного Агентства Недвижимости» (КИАН) Светлана Ильященко. — Во-первых, в силу их распространенности: за последние несколько лет сделки с квартирами, которые приобретались в ипотеку и при покупке которых использовались средства материнского капитала, приобрели массовый характер. Во-вторых, особенность этих сделок заключается в том, что факт использования материнского капитала очень сложно установить. Выявить его можно единственным способом: если продавец квартиры, в семье которого есть двое или более детей, предоставит на сделку справку из Пенсионного фонда о том, что при покупке квартиры не были использованы средства материнского капитала и все средства еще находятся на счету. Если средства были использованы все-таки на приобретение квартиры, нужно настаивать, чтобы продавцы — родители после гашения кредита и снятия обременения с квартиры наделили детей любыми долями в праве собственности на эту квартиру и только после этого продавали объект».

Основные правовые риски покупателей при купле-продаже жилых помещений

Петербургский правовой портал попытался собрать воедино и изучить все потенциальные «подводные камни», которые могут ожидать покупателя при заключении и оформлении купли-продажи жилого помещения

После декабрьского «черного вторника» и последовавшего за этим кризиса рынок недвижимости только-только постепенно начинает приходить в себя. Конечно, возврат к прежним показателям в лучшем случае займет месяцы, а то и годы — но тем не менее, позитивные сигналы уже подаются, и эксперты это замечают.

После того, как в марте была запущена правительственная программа по поддержке ипотечного кредитования на льготных условиях, стало очевидно, что люди снова будут покупать квартиры и дома. В апреле Росреестр отметил, что количество заключенных договоров долевого участия на рынке выросло почти на 50 процентов по сравнению с мартом. А совсем недавно Минфин принял решение выделить Агентству по ипотечному жилищному кредитованию для этих целей почти вдвое больше денег, чем планировалось изначально.

И в этих условиях гражданам, которые приобретают жилье — неважно, на первичном рынке или же «вторичку» — очень важно знать, какие юридические риски ожидают их в этом случае, и как с ними бороться. Желательно — все теми же юридическими методами. Наш портал попробовал обобщить существующие риски и рассказать о том, как их избежать

Риск неправильного определения предмета договора и цены недвижимости

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются его предмет и цена. Предмет договора (приобретаемая недвижимость, ее характеристики) должен содержать достаточные данные, которые, в соответствии с статьей 554 ГК РФ позволяют «определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества». Как минимум — это должен быть кадастровый номер, на что обратил специальное внимание Пленум Верховного Суда в своем Постановлении от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Но для полной и надежной идентификации лучше также указать точный адрес, а также данные из документов технического учета (общая площадь, этажность, экспликация самой квартиры, включая количество комнат, и др.)

Особенность договора купли-продажи квартиры — в нем должны быть указаны все лица, которые имеют право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированы в ней). Если договор подписывается или подается в Росреестр не лично сторонами, а их представителями, то необходимо представить нотариальную доверенность.

Кроме того, зачастую в целях уменьшения налогооблагаемого дохода, в договоре указывается заниженная цена недвижимости, что подтверждается распиской о внесении платы по договору. Но в реальности продавцу на руки передается большая сумма, которая соответствует рыночной стоимости недвижимости. Следует обратить внимание, что в случае признания договора недействительным, по тем или иным основаниям, или незаключенным, риски занижения цены придется нести покупателю, поскольку трудно будет доказать, что сумма, внесенная в качестве оплаты, была на самом деле больше, чем та, которая указана в договоре и расписке.

Риск заключения сделки с продавцом, не обладающим правом собственности на квартиру

У покупателя всегда есть риск заключить договор с лицом, у которого на момент совершения сделки отсутствовало право собственности на недвижимость. Причем это может выясниться и через некоторое время после регистрации права собственности покупателя.

Чтобы проверить права продавца на квартиру, покупателю необходимо внимательнейшим образом изучить следующие документы:

  • паспорт продавца;
  • свидетельство о праве собственности или выписка из Единого государственного реестра прав, согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство), что также предусмотрено Законом N 122-ФЗ
  • нотариальная доверенность (подлинник) в случае продажи квартиры по доверенности (статья 185.1 Гражданского кодекса РФ). Желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности;
  • нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры, если квартира приобреталась в период брака. Это вытекает из содержания пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ

Следует помнить, что право собственности продавца на недвижимость также могло возникнуть незаконно, что может обнаружится когда покупатель уже оформил недвижимость в собственность. В этом случае у покупателя есть риск, что реальный собственник обратится с иском к нему, чтобы вернуть свою недвижимость. Реальный собственник может вернуть свою недвижимость в том случае, если она выбыла из его владения помимо его воли (в случае мошенничества, фальсификации документов, совершения сделки под влиянием угрозы и насилия и т. д.) В остальных случаях потребовать свою недвижимость у добросовестного покупателя реальный собственник не может. Добросовестным является тот покупатель, который не знал и не мог знать о том, что он приобретает недвижимость (возмездно) у лица, которое не имело права ее продавать.

Необходимо учитывать также и тот факт, что в соответствии со статьей 461 Гражданского кодекса РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. Таким образом, если после передачи квартиры покупателю, последняя был изъята у него по основаниям, предусмотренным статьями 301 и 302 ГК РФ, покупатель, будучи добросовестным приобретателем, вправе требовать от продавца возмещения причиненных ему в этой связи убытков, возможность покупателя требовать возмещения убытков исключается, если продавец докажет, что покупателю было известно о наличии указанных обстоятельств.

Документы и сведения для проверки отсутствия притязаний третьих лиц:

  • выписка из домовой книги. Выдается в ЕИРЦ в день обращения по заявлению, с представлением документа, удостоверяющего личность, и страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования. В выписке содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах;
  • актуальная (иначе говоря, свежеполученная) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обо всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры. Выдается в территориальном отделении Росреестра в срок не более чем пять рабочих дней с даты получения запроса (п. 41 Порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.05.2010 N 180). Из данной выписки покупатель может своевременно узнать, находилась ли квартира под арестом, была ли обременена каким-либо иным образом, сколько раз она продавалась или дарилась, были ли в отношении данной квартиры гражданско-правовые споры.

Риски, связанные с процедурой передачи недвижимости

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Не следует пренебрегать этой процедурой. Одного подписания передаточного акта недостаточно. Необходимо, чтобы состоялась реальная передача недвижимости (вселение покупателя, передача всех комплектов ключей). Условие об этом следует включить в договор.

Покупателю также следует убедиться в отсутствии задолженностей продавца по оплате коммунальных услуг, потребовав у него соответствующие документы (справки об отсутствии задолженности, квитанции об оплате за предшествующие месяцы).

Исходя из норм жилищного и гражданского законодательства, следует понимать, что поскольку договор на оказание услуг по управлению многоквартирным домом заключен с конкретным лицом (собственником помещения), то обязанность по оплате за оказанные услуги должна возлагаться исключительно на лицо, которое в тот или иной календарный период являлось собственником помещения. Более того, в соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. А «неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы» — гласит пункт 11 статьи 155 ЖК РФ

Поэтому риск непредвиденной задолженности по оплате коммунальных услуг относится только к тем услугам, которые не являются фиксированными, а именно плата за которые рассчитывается по показаниям счетчика (водоснабжение, газоснабжение и электроснабжение). Таким образом, обязанность по оплате, например, таких услуг, как содержание и текущий ремонт мест общего пользования, теплоснабжение, домофон и тому подобного, в любом случае возлагается исключительно на предыдущего собственника.

Что касается коммунальных услуг, плата за которые рассчитывается исходя из показаний приборов учета, то покупателю следует в акте приема-передачи отразить текущие показания счетчиков электроэнергии и воды, и при наличии задолженности составить документ, содержащий порядок ее погашения продавцом.

Риски, связанные с несоответствием характеристик недвижимости условиям договора

В данном случае речь может идти как о качестве недвижимости, так и о незаконной перепланировке.

Покупателю следует убедиться, не признан ли многоквартирный дом аварийным. В настоящее время проверить это можно на сайте «Реформа ЖКХ» , который освещает информацию, обязательную для раскрытия управляющими организациями.

Все изменения в перепланировке квартиры вносятся в технический паспорт по факту выполнения работ, с которым также следует ознакомиться.

Что касается качества покупаемой недвижимости, то покупателю следует серьезно отнестись к ее осмотру, убедиться в отсутствии дефектов, не оговоренных в договоре, удостовериться в качестве электро- и газопроводки, труб, несущих конструкций, инфраструктурного транспортного сообщения и прочего.

Пунктом 1 статьи 475 ГК РФ определено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, или возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Cтатьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Согласно статье 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные названной статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Нередко стороны в подтверждение своих намерений заключают соглашение о внесении аванса или задатка. Следует помнить, что разница между этими способами предоплаты заключается в том, что задаток является способом обеспечения исполнения обязательства.

Это означает, что в случае срыва сделки по вине одной из сторон, задаток либо остается у продавца (вина покупателя), либо возвращается в двойном размере покупателю (вина продавца). Аванс же в случае, если сделка не произошла, просто возвращается покупателю в том же размере. Выбор между авансом и задатком остается за сторонами договора.

После произведения всех расчетов покупателю следует потребовать от продавца расписку о получении денежных средств за отчуждаемое недвижимое имущество.

В договоре также можно предусмотреть, что окончательный расчет между покупателем и продавцом будет производиться после регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Конечно, в статье были рассмотрены не все риски, которые могут подстерегать покупателя по дороге к обладанию собственными, долгожданными квартирой или домом. Но мы надеемся, что и данных нами разъяснений и советов будет достаточно для того, чтобы повысить культуру грамотного и законного оформления сделок по купле-продаже вашего жилья

Источник: http://m.ppt.ru/news/129694″

Изменения в сделках с недвижимостью. Оформление сделок. Риски покупателя.

Что нового в сделках с недвижимостью? Тенденции. Риски на сделках. Что происходит при самостоятельных покупках и продажах?Расчеты по сделке, нюансы.

Сделки с недвижимостью, изменения в 2016 году. Тенденции рынка.

Что отличает нынешние сделки с недвижимостью в 2016 году от предыдущих лет? Продавцы никак не хотят принять тот факт, что настала эра «рынка покупателей». Что это значит? Это значит, что спрос на недвижимость резко упал. Он есть, но квартиры продаются медленно и тяжело, практически по полгода. Из-за этого продавцы начинают метаться, думая, что их риэлтор работает плохо. Предложение квартир выросло, оно огромное на сегодняшний день. И цена на квартиру, которую вы продаете должна быть ниже средней цены на квартиры в вашем районе близкие по параметрам, иначе срок экспозиции (продажи) квартиры будет больше полгода.

Люди, которые просидели целый год в ожидании сделки с объектом недвижимости, даже при наличии показов и потенциальных покупателей, уже готовы практически к любым требованиям покупателя. Они понимают, что он будет торговаться и диктовать условия сделки почти на всех этапах.

Риски на сделках. Расчеты на сделках. Что происходит при самостоятельных покупках?

Многие покупатели, экономя деньги, пытаются самостоятельно купить квартиру, и это понятно в нынешней ситуации в экономике. Лишних денег нет ни у кого. Что бывает на сделке при таком подходе.

Пример 1.

Семейная пара – люди очень уважаемые и образованные решили купить у меня квартиру. Внесли аванс и оговорили условия сделки. Сделка была альтернативной. В цепочке сложилось три квартиры. Мой клиент покупал взамен своей двухкомнатной квартиры трехкомнатную квартиру. Был назначен день сделки. Покупатель настаивал на закладке в банке «Юникредит», ссылаясь на солидность и его высокий рейтинг на фоне других банков. Я сталкивалась в своей работе с «Юникредит» банком и не могу сказать, что очень довольна его работой. Но… покупатель диктует условия…

Позвонили в банк, оказалось, он вообще не проводит альтернативные сделки. Стали искать другой банк. И уже договорились проводить сделку в «Форабанке», как вдруг обозначилась еще одна проблема — обналичивание денег. В «Юникредит» банке деньги лежали на счетах, и их обналичивание в день сделки стоило 5 % от суммы квартиры. Т.е. покупателю не хватало для выхода на сделку полмиллиона. В «Фора-банке» та же услуга стоила те же 5%. Ситуация сложилась не простая.

Я не могла её предвидеть, т.к. не интересуюсь тем, как люди хранят свои деньги, откуда они их берут и куда переводят… Но надо было выходить из ситуации. Покупатели были без агента.

Я сразу вспомнила, что Сбербанк выдает деньги со счета без комиссионных. Мы перевели деньги со счета в Сбербанк, там тоже не сразу их выдали, проверяя происхождение. Потребовали дополнительные документы. Но через 3 дня мы таки вышли на сделку, не без нервов. Покупатель и даже риэлтор не может предсказать, где будет слабое место на сделке. Но решение нужно принимать практически мгновенно и продуманно. Для этого и существует риэлторский опыт.

Оформление сделок. Сделки с недвижимостью с июня 2016 года.

Сейчас регистрационная палата Москвы не принимает документы от физических лиц на регистрацию. Эта функция теперь возложена на МФЦ. Т.е. МФЦ посредник по передаче документов в регпалату. Что происходит на деле. Сдавая документы в МФЦ, будьте готовы к тому, что вам в любой момент остановят регистрацию. Если у вас простая ситуация, это ничего страшного, но если у вас денежные расчеты, то это кошмар. Скорее всего продавцы во время не получат деньги.

Пример 2.

Один мой знакомый решил после закрытия выплат по ипотеке выделить в своей квартире доли м детям, попросту подарить их. Сделал договор дарения долей и подал в МФЦ на регистрацию. Чего проще? Итог — остановка регистрации. Причины: ошибки в договоре и сделка должна пройти обязательное нотариальное заверение. Т.е. регистратор посчитал, что дополнение к закону об обязательном нотариальном заверении сделок с объектами недвижимости, оформленными в долях ( http://ikitaeva.ru/kvartira-v-dolevoj-sobstvennosti-obyazatelnaya-notarialnaya-forma-sdelki-novosti-iz-registracionnoj-palaty/ ) – это его случай. Т. о. , регистраторы трактуют закон как им нравится, как они считают нужным. Хорошо, что у него нет никаких денежных расчетов, и он может разбираться с регистрационной палатой долгое время. Но обычно на серьезных сделках такой возможности нет.

Сейчас я могу сказать, что нужно набираться терпения и понимания на том рынке, на котором нам приходится работать. Легких сделок практически не бывает. Приходится идти на многие жертвы ради спасения сделки, причем обеим сторонам. Удачи вам и хороших сделок.

Эта запись была опубликована 4 Июль, 2016 в 21:06, в категории Информация на заметку, Сделка. Вы можете подписаться на RSS 2.0 Вы можете оставить комментарий. Трэкбек недоступен.

Источник: http://ikitaeva.ru/izmeneniya-v-sdelkax-s-nedvizhimostyu-oformlenie-sdelok-riski-pokupatelya/»

Риски покупки квартиры, владельцем которой является пенсионер

Что делать, если Вы выбрали квартиру, которая полностью удовлетворяет все Ваши запросы (стоимость, район, документация и так далее), но продавец данного жилья – пожилой человек? Какие подводные камни могут скрываться при совершении данной сделки? И к чему Вы должны быть готовы, покупая квартиру у людей, относящихся к «группе социального риска»?

«Группа социального риска» — что под этим подразумевается?

К данной группе относятся люди, к которым легко войти в доверие, благодаря чему, их нетрудно обмануть и заставить продать свою квартиру (жильё). В «группу социального риска» входят: инвалиды (зачастую одинокие), пожилые люди, а также те, кто изолирован от социума и не в состоянии самостоятельно защитить свои права.

Чем рискует покупатель, приобретая квартиру у пожилого человека?

Главная опасность при заключении сделки с пожилым человеком, или лицом, которое входит в «группу социального риска», является то, что, зачастую не понимая серьёзности всех совершаемых им действий и их последствий он не несет полной ответственности за происходящее, поэтому в случае, если договор купли – продажи квартиры расторгается, то государство, в первую очередь будет на стороне «пострадавшего» продавца, то есть ему вернут жильё, а покупателю деньги. Но тут тоже большой риск того, что деньги уже будут потрачены или просто исчезнут и продавец не сможет сказать, где они, тогда покупателю будет причитаться 25 % денежных средств из пенсии продавца, который конечно никогда сможет выплатить долг полностью.

Но есть и статья в Гражданском кодексе Российской Федерации (Статья 302.) которая защищает покупателя и дает определение «добросовестного приобретателя», которым является лицо, не знающее о том, что продавец, не обладал правом отчуждать имущество и в свою очередь сделал все возможное для того, чтобы проверить чистоту и безопасность сделки.

  1. Приобретение имущества должно быть совершено по возмездной сделке;
  2. Покупатель был в неведении, являлось ли имущество продавца его законной собственностью.

Чего еще стоит остерегаться, покупая недвижимость, владелец которой пенсионер?

При совершении сделки с человеком, входящим в «группу риска», стоит обратить внимание, не сопровождают ли его посторонние люди, не являющиеся родственниками «как – бы желающие помочь пожилому человеку». Если такие имеются – будьте осторожны, возможно, это мошенники, которые находят одиноких пожилых людей и принуждают их продать квартиру под разными предлогами от обмана, что отправят взамен в хороший дом престарелых до физического насилия и угроз расправы.

В идеале, чтобы продавец на момент подписания договора купли – продажи квартиры был уже зарегистрирован по новому адресу. Для того, чтобы удостовериться, что у продавца не возникнет проблем с жильём, попросите предъявить выписку из домовой книги, так Вы убедитесь в том, что он не останется на улице, а вас не обвинят Вас в обмане.

Изучение истории, продаваемой недвижимости- самый важный шаг, который необходимо осуществлять до сделки! Что такое юридическая чистота объекта и как ее проверяют, вы можете узнать из нашей статьи «Что такое юридическая проверка».

Будьте бдительны и уделите проверке объекта как можно больше времени, тщательно читайте всю информацию, собирайте различные сведения, как и о квартире, так и о продавце. Если у Вас возникли затруднения в ходе проверки или подготовки к сделке, то обращайтесь к нашим специалистам, которые всегда готовы помочь Вам и бесплатно проконсультируют по любым вопросам! Рекомендуем так же ознакомиться со статьёй: «Пошаговая инструкция покупки квартиры».

Источник: http://safe-estate.ru/articles/analiziruem-dokumenty-vmeste/pochemu-riskovanno-pokupat-nedvizhimost-vladelec-kotoroj-pensioner/»

Какова процедура объединения лицевых счетов после покупки квартиры?

Доброе утро, планирую купить квартиру, в ней есть 3 собственника и лицевые счета разделены. Возможно ли их объединить после покупки, есть ли какие либо подводные камни?

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 822 вопроса . В среднем ожидание ответа – 14 минут.

Здравствуйте. Даже если квартира приобретена у трех дольщиков, это значения не имеет. После регистрации перехода права собственности Вы, как единственный собственник, обращаетесь в управляющую компанию или ресурсоснабжающую организацию с целью заключения одного договора на предоставление коммунальных услуг. При заключении такого договора автоматически заводится единый лицевой счет. Никаких подводных камней

Добрый день Виктор, а нужно ли для объедения счетов обращаться в БТИ для получения нового паспорта на квартиру?

Вы приобретаете отдельные комнаты или доли в праве? Если отдельные комнаты, то придется обратиться в БТИ и зарегистрировать один объект недвижимости. Тогда лицевые счета объдинятся автоматически в порядке, указанном мною выше. Если доли, тогда в БТИ не нужно.

Похожие вопросы

Порядок смены владельца лицевого счета после покупки квартиры с долгом по ЖКУ

Какова процедура разделения лицевого счета после развода?

Каковы сроки регистрации права собственности после покупки квартиры по ДДУ?

Можно ли разделить доли и лицевые счета после приватизации квартиры?

Как разделить лицевой счет в муниципальной квартире после развода

Объединение комнат в бывшей коммунальной квартире

Здравствуйте. Ситуация такая: была 2-х комнатная коммунальная квартира. Я с матерью (жили в одной комнате) несколько лет назад выкупили у соседки вторую комнату в равных долях. Спустя некоторое время приватизировали первую комнату также в равных долях. Сейчас имеется два объекта права (извините, если ошибаюсь в терминах), т.е. 2 комнаты, каждая из которых поделена на 2 доли, на меня и на мать. Итого 4 свидетельства. Квитанции за квартплату тоже приходят две. Вопросы такие:

1) можно ли объединить эти комнаты в один объект права — квартиру? Все дело в том, что в будущем квартиру планируем продать.

2) могут ли при продаже возникнуть трудности, если ничего не делать и продавать просто каждую комнату отдельно? То есть получится 4 договора купли-продажи? Будущий собственник автоматически станет владельцем всей квартиры?

Еще уточню, что как во всех свидетельствах, так и в договоре купли-продажи комнаты, которую выкупали у соседки, указана лишь площадь самой комнаты, без указания доли в общей площади. Это может стать проблемой? Или доля в общей площади автоматически присоединяется к комнате?

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 822 вопроса . В среднем ожидание ответа – 14 минут.

здравствуйте, поясните, в свидетельствах указаны конкретные комнаты?

здравствуйте. Да, конкретные комнаты. По 2 свидетельства на каждую комнату, на меня и на мать. Напишу точнее. Вот пример. Вид права: общая долевая собственность, доля в праве 1/2. Объект права: комната, назначение: жилое, общая площадь 18 кв.м., далее этаж, номер на поэтажном плане 1 (не знаю, что это значит), ну и дальше адрес.

Консультация юриста бесплатно

1) можно ли объединить эти комнаты в один объект права — квартиру? Все дело в том, что в будущем квартиру планируем продать.Алексей

можно, конечно, но тут может возникнуть обязанность уплатить НДФЛ с дохода от продажи квартиры, т.к. срок владения будет исчисляться с момента возникновения права на последнюю комнату

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМОот 7 июля 2016 г. N СА-4-7/[email protected]

Федеральная налоговая служба направляет для использования в работе обзор правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в первом полугодии 2016 года по вопросам налогообложения.

Действительныйгосударственный советникРоссийской Федерации2 классаС.А.АРАКЕЛОВ

Смотрите так же:  Материнский капитал саранске

ОБЗОРПРАВОВЫХ ПОЗИЦИЙ, ОТРАЖЕННЫХ В СУДЕБНЫХ АКТАХКОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ПРИНЯТЫХВ ПЕРВОМ ПОЛУГОДИИ 2016 ГОДА ПО ВОПРОСАМ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

11. Трехлетний срок владения имуществом в целях получения имущественного налогового вычета в случае объединения нескольких объектов недвижимого имущества (комнат в коммунальной квартире) в один (трехкомнатную квартиру) исчисляется с момента приобретения третьей комнаты в квартире.Налоговый орган отказал в предоставлении имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц на основании того, что после объединения физическим лицом комнат в коммунальной квартире возник новый объект.Однако Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.Таким образом, действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимое имущество объединение двух объектов недвижимости в один с последующей постановкой на кадастровый и технический учет. Изменение объекта недвижимого имущества в связи с объединением трех комнат в квартире в один объект (трехкомнатную квартиру) без изменения внешних границ объекта не влечет за собой прекращения или перехода прав на него.Следовательно, срок нахождения объекта недвижимости в собственности следует исчислять именно с момента приобретения третьей комнаты, а не с момента регистрации изменений объекта недвижимости в связи с объединением комнат в квартиру.Данные выводы содержатся в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2016 N 70-КГ15-16 (Ахмедова Б.И. против Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России N 5 по Ямало-Ненецкому автономному округу).

поэтому если срок владения последней комнатой менее 3 лет, то лучше продавать комнаты. в результате с дохода от выкупленной у соседки налог либо не надо будет платить, либо можно будет воспользоваться вычет и уменьшить доход на расходы. а по второй цену можно будет выставить в 1 000 000 и воспользовавшись вычетом свести к нулю.

Как узаконить объединение двух квартир в одну?

Мы купили две соседние однокомнатные квартиры на 1-ом этаже 3-х этажного дома на этапе застройки, фактически объединили их в одну ( пробили дверь между ними, в одной из них убрали санузел и кухню объединили с комнатой, в другой- кухню переоборудовали в жилую комнату убрав газовый котёл). Собственники квартир над нами сделали тоже самое, таким образом нам демонтировали весь газовый стояк, но свидельства о собственности мы получили на две квартиры. Всё это узаканивать не стали. За газ платим по 1куб, хотя счётчик снят и газовой трубы нет. Что нам может грозить за объединение квартир, если жильцы нашего дома начнут на нас жаловаься? И как нам всё это узаконить, из двух квартир в одну?

Ответы юристов (1)

Виктория, здравствуйте. Насколько я понимаю, у Вас имеет место и переустройство (перенос инженерных сетей) и перепланировка (изменение конфигурации) жилого помещения. Порядок Ваших действий прописан в главе 4 Жилищного кодекса РФ. Согласно ст.26 ЖК РФ

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. 2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; 4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; 5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма); 6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Смотрите так же:  Санитарно-гигиеническая экспертиза материалов

Ищете ответ? Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как объединить 2 доли квартиры в одну и каковы последствия?

Добрый день! Прошу помочь советом в следующей ситуации: я купила 2 доли 1 квартиры у 1 собственника по 2 договорам купли-продажи, с наличием 2 выписок и3 ЕГРП и 2 тех паспортов. Я одна собственница 2 долей, и предыдущий собственник был один. Сейчас объединяю 2 доли в одну квартиру через БТИ (республика Татарстан. В БТИ направили из МФЦ). БТИ сделали новый тех план с квартирой 44 вместо 44а и 44 б, документы подали в МФЦ, написали заявление на регистрацию объекта недвижимости, но МФЦ приостановили регистрацию, так как им нужен документ из БТИ (свидетельство, решение, постановление. что угодно) об упразднении существования 2 долей а и б. В БТИ такой документ не могут предоставить, так как они сделали тех план на квартиру 44, где указано, что новая квартира создана в процессе объединения долей а и б. В МФЦ не пропускают сделку, так как говорят, что они создадут новую единицу с новым кадастровым номером, но не могут закрыть 2 старые без документа об упразднении долей из БТИ, и на мне будет зарегистрировано 3 объекта, и я буду платить 3 налога. Получается замкнутый круг. Какой выход может быть в этой ситуации?

28 Ноября 2017, 02:24 Юлия, г. Казань

Ответы юристов (2)

Здравствуйте. Никакой документ вам не нужен. идите в МФЦ и подайте доп документом к делу о регистрации которое вы сдали, заявление о прекращении права долевой собственности и регистрации права на обьект в целом. Если возникнут трудности обращайтесь, с удовольствием поможем.

Здравствуйте Юлия! Буду краток! Для начала Вы можете написать заявление в МФЦ. об объединении — прекращении долевой собственности и оформлении ПРАВА на данный объект!

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

(в ред. Федеральных законов от 02.06.2016 N 172-ФЗ, от 03.07.2016 N 351-ФЗ, от 01.07.2017 N 141-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Государственная регистрация распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются (изменяются) на основании документа, содержащего сведения о размере долей, за исключением случая, если изменение размера доли устанавливается судебным актом. В случае обращения одного из участников долевой собственности с заявлением о государственной регистрации изменения размера долей в праве общей долевой собственности необходимым условием такой государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия остальных участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными участниками долевой собственности. 3. Государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное.

Смотрите так же:  Можно ли потратить материнский капитал на пристройку дома

МОЖНО СРАЗУ написать заявление в отдел Регистрации Права собственности, минуя МФЦ !

Ищете ответ? Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Объединение 2-х квартир. Последствия

Александр Мирто

При поиске квартиры площадью 100-120м2 периодически поступают предложения от новостроек, в которых нет таких площадей, о покупке двух квартир рядом и их последующем объединении. В чем могут быть последствия таких покупок?

Ситуация осложняется тем что около 25% суммы доберется ипотекой. Как вариант купить одну на живые деньги, вторую взять в ипотеку, но что потом с объединением?

Участник программы «‎Работаю честно»

Сталкивался на практике с объединением и последующим разъединением двух квартир при продаже. В моем случае разьединить стало даже сложнее и дольше, разделяли квартиры около 8 месяцев, учитывая все согласования и регистрацию прав на возникшие объекты. Не совсем однозначная позиция налогового органа по срокам владения вновь образованных объектов также не внушает оптимизма. Есть разъяснение Минфина, согласно которому срок владения в таком случае не прерывается, но возможно серьёзное сопротивление на местах. Как вам уже посоветовали, если проём вы собираетесь сделать не в несущей стене, то лучше его просто заложить при необходимости и все. В противном случае, конечно, нужно идти полностью официальным путём во избежание нарушения целостности конструкции и создания опасных ситуаций для себя и соседей по дому.