Расторжение договора в судебном порядке

Расторжение договора в судебном порядке

Исполнитель может подать в суд иск о расторжении договора только после того, как будет соблюден следующий порядок (и будут получены доказательства его соблюдения).

1. Направить заказчику предложение о расторжении договора.

2. Получить отказ заказчика на предложение расторгнуть договор либо дождаться истечения срока, который:

указан в таком предложении или установлен законом либо договором,

равен 30 дням (если иной срок не установлен в предложении, законе либо договоре).

Такой порядок определен в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ. Необходимость его соблюдения отмечена также в пункте 60 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исполнитель имел основания для одностороннего отказа от исполнения договора. Однако он этим правом не воспользовался, а предъявил иск о расторжении договора в судебном порядке. Удовлетворит ли суд такое требование?

Да, если установит, что исполнитель действительно имеет основания для одностороннего отказа от исполнения договора.

Дело в том, что расторжение договора в судебном порядке, несмотря на наличие законных оснований на односторонний отказ от исполнения договора, не противоречит нормам гражданского законодательства (постановление ФАС Уральского округа от 15 ноября 2011 г. № Ф09-6560/11 по делу № А60-5875/11).

Читайте:

Как расторгнуть договор по соглашению сторон

Как расторгнуть договор путем одностороннего отказа от его исполнения

Порядок расторжения договора

Как расторгнуть договор в судебном порядке. Основания для расторжения договора

Материал Юридической справочной системы Система Юрист

Архив новостей

Содержание

Порядок изменения и расторжения договора согласно ГК РФ

В договорные документы при обоюдном согласии сторон могут быть внесены изменения, если данный процесс не противоречит законодательству. Оформляются дополнения соглашением, которое регулируется согласно общим правилам заключения договоров (глава 28 ГК РФ).

Если общего решения достигнуть не получается, изменение и расторжение договора в ГК РФ происходит с участием суда, также как и прекращение обязательств по инициативе одной из сторон. Существует всего 2 судебных основания расторжения договора, мы рассмотрим их в следующем пункте.

Нельзя расторгнуть отношения по соглашению, если хоть одна сторона не согласна с изменениями сделки. Например, если в тексте документа возникают права у третьей стороны, без ее участия невозможно завершить обязательства остальных участников

Poryadok-izmeneniya-i-rastorzheniya-dogovora

Основания для расторжения договора согласно ГК РФ

Прекращение обязательств по гражданско-правовой сделке в одностороннем порядке возможно в судебном и внесудебном порядке.

Без суда сделки расторгаются при заключении обоюдного согласия, в уведомлении об отказе выполнения обязательств, указываются любые адекватные причины, которые другая сторона примет.

В судебном порядке документ может быть аннулирован:

  1. Если нарушены условия соглашения одним из участником. Например, ненадлежащее исполнение условий сделки служит причиной расторжения договора управления МКД (многоквартирным домом) по инициативе собственников. Заявитель представляет суду доказательства о том, что услуги выполняются некачественно или вовсе не выполняются. Также расторжение договора в связи с неисполнением обязательств может послужить причиной возмещения ущерба истцу, так как он лишается выгод, на которые рассчитывал при заключении сделки. Истцу понадобится предоставить в суд расчеты возможных выгод и доказать последствия несоблюдения условий в виде финансовых и других потерь.
  2. Если такой случай был указан в законе или в самом тексте документа. Например, одностороннее расторжение договора ГК РФ предусматривает в договоре возмездного оказания услуг, безвозмездного пользования, транспортной экспедиции. Также ст.495, 496, 500 содержат случаи одностороннего отказа для покупателя при сделке розничной купли-продажи

Osnovaniya dlya rastorzheniya dogovora

Расторжение договора в одностороннем порядке согласно ГК РФ

Задать вопрос

Рассмотрим процедуру на примере расторжения договора возмездного оказания услуг. В отличие от взаимного отказа она более длительная и требующая больших действий от участников сделки.

Задать вопрос

Как правильно расторгнуть договор оказания услуг? Сторона, желающая завершить сделку, направляет другому участнику уведомление с указанием причины аннулирования обязательств. Если вторая сторона согласна с условиями и причинами, заключается соглашение и сделка считается завершенной. Согласно законодательству бланк расторжения договора должен быть в той же форме, что и остальные документы.

В случаях, когда срок уведомления о расторжении договора истек, а ответ не был получен, отправитель подает исковое заявление о расторжении договора купли-продажи или оказания услуг и аннулирование сделки происходит в судебном порядке.

В суде сотрудники организаций участвуют на основании доверенности на расторжение договора. Такой документ могут составить и физические лица, если не могут присутствовать на заседаниях самостоятельно

rastorzhenie-dogovora-v-odnostoronnem-poryadke

Последствия расторжения договора

Ст.453 ГК РФ указано, что участники сделки не могут требовать вернуть то, что уже было выполнено ими, пока договорные отношения были действующими, за исключением случаев, когда иное установлено законом или соглашением сторон.

Интересно

Данная статья не подлежит применению к договору купли — продажи. Так покупатель при возврате товара ненадлежащего качества вправе требовать от продавца уплаченную сумму (п.2 ст.475 ГК РФ)

Сторона, оплатившая услуги или товар до выполнения обязательств, имеет право на возврат аванса при расторжении договора. Но возможно это только в двух случаях, когда:

  • товар еще не был предоставлен покупателю или услуги еще не были оказаны. В такой ситуации аванс возвращается в полном размере;
  • услуги выполнены частично – ранее уплаченные средства будут возвращены пропорционально выполненным обязательствам.

При существенном нарушении условий сделки, потерпевшая сторона имеет право на возмещение ущерба, возникшего в результате аннулирования договора.

При расторжении договора постдоговорные обязательства сторон остаются в силе:

  • гарантия на товар;
  • договорная подсудность;
  • соглашение о возврате предмета аренды (расторжение договора лизинга).

В случае расторжения договора купли-продажи недвижимости ГК РФ, стороны обязаны выполнить обратный перевод прав собственности в регистрирующем органе

С момента расторжения, обязанности сторон считаются завершенными: прекращаются поставки, выполнение работ. А значит, нельзя начислить неустойки и штрафы за невыполненные обязательства после даты аннулирования соглашения. Срок расторжения договора наступает в момент подписания соответствующего документа, если иное не прописано в самом тексте соглашения. Если обязательства сторон были аннулированы в судебном порядке, то со дня вступления решения в силу.

Posledstviya-rastorzheniya-dogovora

Важно

Разница между прекращением и расторжением договора состоит в том, что для первого случая не нужны дополнительные соглашения, а во втором обязателен акт о расторжении договора оказания услуг или других обязательств

При расторжении договора необходимо руководствоваться законом. В случае возникновения судебного разбирательства лучше проконсультироваться с юристом.

Инфографика «Основания для расторжения договора ГК РФ»

Видео-инструкция «Основания для расторжения договора ГК РФ»

Заключение

Расторжение сделки купли-продажи представляет собой окончательное завершение отношений между ее участниками. Для прекращения действия договора законодателем установлены определенные основания:

  • взаимное решение сторон;
  • односторонняя отмена;
  • судебное постановление.

При обоюдном согласии сторон оформляется соглашение, в котором при составлении прописываются все существенные аспекты, указать порядок и сроки аннулирования.

Расторжение в одностороннем порядке возможно по инициативе продавца или покупателя. В случае, если заинтересованное лицо решает прибегнуть к разрешению проблемного вопроса через суд, то крайне важно соблюсти все этапы, собрать документацию, составить иск, подкрепленный доказательственной базой.

Для грамотного оформления заявления имеет смысл обратиться в юридические фирмы, специалисты помогут составить документ, отвечающий требованиям действующих норм права.

Вопрос

Как расторгнуть договор купли-продажи и вернуть деньги?

Я заключила договор купли-продажи квартиры. До регистрации права собственности мною была оплачена половина стоимости жилья, но незадолго до регистрации права на недвижимость в городе прошел сильный дождь с ураганным ветром. Приобретенная квартира (находится на последнем этаже) получила серьезные повреждения, я изъявила желание расторгнуть договор, однако продавец отказывается и не хочет возвращать внесенные мною денежные средства. Подскажите, что мне делать в такой ситуации?

Ответ

Основание для аннулирования договоренностей — это форс-мажорные (существенно изменившееся) обстоятельства. Вам следует подать в суд иск о расторжении и возврате денежных средств. В обоснование своих требований приложить документы, которые будут подтверждать значительность и существенность произошедших изменений, а также факт произведенных расчетов. Судебная инстанция в принудительном порядке обяжет продавца возвратить уплаченную Вами сумму и аннулировать ранее достигнутые договоренности.

Совет 1 — установите в договоре четкий порядок уведомления о расторжении или изменении договора

Это позволит строго контролировать основания и сроки расторжения договора. И, если контрагент потребует расторжения или изменения, не соблюдая порядок, суд откажет, поскольку не был соблюден договорной порядок. Соответствующие положения, в частности, содержатся в отношении договора аренды. Если стороны в договоре аренды согласовали основания его расторжения арендатором (ч. 2 ст. 620 ГК РФ) и установили, что при отказе по иным основаниям он обязан уведомить арендодателя в определенный срок, то арендатор не вправе, ссылаясь на указанное условие, требовать расторжения договора по основанию, прямо не предусмотренному соглашением. Подобное условие не предусматривает права арендатора требовать досрочного расторжения договора аренды по другим основаниям, кроме тех, которые прямо перечислены в договоре.

В качестве примера из судебной практики можно назвать Определение Верховного Суда РФ от 21.08.2015 N 310-ЭС15-4004 по делу NА08-7981/2013. Заключая договор, стороны согласовали содержание пункта 10.5 договора, исходя при этом из возможности арендодателя или арендатора инициировать расторжение договора по любому основанию, не предусмотренному в договоре аренды, с заблаговременным письменным предупреждением о предстоящем расторжении за один год до расторжения, утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора.

Совет 2 — установите в договоре, что сторона не вправе требовать расторжения по основаниям, не предусмотренным ни в договоре, ни в законе

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

  1. в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
  2. изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
  3. исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
  4. из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Но к таким обстоятельствам, в частности, не относится банкротство компании, поскольку оно не предусмотрено ни в договоре, ни в законе. Так, в Определении Ленинградского областного суда от 08.10.2015 N 33-4867/2015 суд указал, что признание застройщика банкротом не является исключительным обстоятельством, с которым закон связывает возможность изменения спорного договора.

Совет 3 – соберите доказательства, что сторона осуществила полностью свои обязательства по договору

Договор не может быть досрочно изменен или расторгнут, если сторона полностью исполнила свои обязательства. Часто контрагент требует расторжения или изменения договора, когда это уже не возможно, если, например, подрядчик уже полностью выполнил свои обязательства. В этом случае в судебном порядке необходимо представить соответствующие доказательства: акты приемки-передачи, акты сверки взаиморасчетов, экспертные заключения и пр.

В Постановлении ФАС Уральского округа от 11.02.2010 N Ф09-365/10-С2 по делу N А76-24607/2008-10-616/92 (определением ВАС РФ от 25.06.2010 N ВАС-7628/10 отказано в передаче дела N А76-24607/2008-10-616/92 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления) суд отказал в расторжении договора.

В соответствии со ст. 753 Кодекса, принятие заказчиком результата выполненных работ является обязанностью заказчика при условии сообщения подрядчика о готовности его к сдаче. При этом сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами.

В силу п. 4 ст. 753 Кодекса односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.

Исходя из смысла п. 2 ст. 715 Кодекса, отказ от исполнения договора подряда заказчиком возможен до окончания выполнения работ, а 21.04.2008 подрядчик уже предпринял меры по сдаче результатов работ заказчику и мотивированного отказа от подписания актов не получил.

Если же сторона приступила к работе и выполнила ее большую часть, то возможно требовать оплаты соразмерно выполненным работам или оказанным услугам.

Совет 4 — во избежание рисков неисполнения обязательств целесообразно заключить письменный договор

В ГК РФ предусмотрено две формы договоров: письменная и устная. Однако на практике не все устные договоры исполняются, кроме того, сторона, ведущая себя недобросовестно, часто пытается изменить устные договоренности или вообще настаивает на том, что договор не был заключен. Поэтому более безопасным вариантом будет заключение именно письменного договора, в котором прописаны все особые условия.

В частности, в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.11.2015 N Ф04-22717/2015 по делу N А70-7913/2014 суд признал факт договора, отказал в его изменении, и указал, что факт поставки в спорный период теплоэнергии в находящиеся в управлении товарищества жилые дома подтвержден. При этом по мнению суда отсутствие письменного договора в спорный период не освобождает товарищество от обязанности по оплате фактически потребленной энергии. Отсутствие договорных отношений с организацией, чьи теплопотребляющие установки присоединены к сетям энергоснабжающей организации, не освобождает потребителя от обязанности возместить стоимость отпущенной ему тепловой энергии (пункт 3 информационного письма от 17.02.1998 N 30).

В соответствии с абзацем 10 пункта 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» фактическое пользование потребителем услугами обязанной стороны следует считать в соответствии с пунктом 3 статьи 438 ГК РФ как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги (выполняющей работы). Поэтому такие отношения следует рассматривать как договорные.

Но тем не менее, избежать рисков расторжения или изменения устного договора возможно путем заключения письменного контракта.

Совет 5 – установите, является ли ответчик надлежащим для расторжения договора или его изменения

В некоторых случаях требовать расторжения договора или его изменения может третье лицо. В этом случае в суде часто удается доказать, что истец является ненадлежащим, а следовательно, не имеет права на оспаривание сделки.

В частности, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 28.02.2014 по делу N А27-18193/2012 суд указал, что у администрации отсутствуют права на обращение с иском ввиду отсутствия соответствующих полномочий. Судами установлено, что согласно Положению о комитете, комитет является муниципальным казенным учреждением, входит в состав администрации в качестве функционального отдела, осуществляющего управление и распоряжение муниципальным имуществом Тайгинского городского округа, выступает арендодателем объектов муниципальной собственности. В соответствии с действующим законодательством проводит конкурсы, аукционы на право заключения договоров аренды объектов муниципальной собственности, выступает в качестве истца и ответчика, третьего лица в суде и арбитражном суде при рассмотрении споров, связанных с владением, пользованием, распоряжением объектами муниципальной собственности. Таким образом, именно муниципальное казенное учреждение могло обратиться в суд с исковыми требованиями.

Совет 6 – установите обстоятельства истечения срока договора

Изменить или расторгнуть договор, который уже истек, не возможно. Казалось бы, это очевидно, но для многих контрагентов подобная истина не является прописной.

Например, в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 16.03.2015 N Ф05-1611/2015 по делу N А40-16970/14 суд отказал во внесении изменений в договор. Суд установил, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды. Кроме того, срок действия спорного договора истек. Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как видно из материалов дела, договор аренды был заключен сроком до 20 сентября 2014 года. Таким образом, на момент рассмотрения данного спора в апелляционном суде (резолютивная часть постановления оглашена 18 ноября 2014 года) срок аренды уже истек и арендные отношения прекращены.

В силу указанных конкретных обстоятельств внесение в судебном порядке в договор аренды, срок которого истек, изменений в части замены наименования арендодателя не может привести к восстановлению нарушенных прав истца (ст. 4 АПК РФ).

Аналогичные положения распространяются и в отношении взыскания неустойки по истекшему контракту. В Постановлении ФАС Московского округа от 19.06.2014 N Ф05-4762/2014 по делу NА40-152089/12-141-1410 суд отказал во взыскании неустойки, так как контракт уже истек.

Универсального совета, как защитить свои права при расторжении договора или изменении его условий нет, также как и нет лекарства от всех болезней. Но некоторые советы из судебной практики могут быть полезны как при составлении договора, так и при обращении контрагента в суд.

В случае просрочки исполнения обязательства застройщиком дольщик имеет право потребовать уплатить неустойку, штраф, расходы на вынужденный съем жилья и иные расходы. О том какие компенсации полагаются дольщику читайте в статье «Компенсации дольщикам за просрочку сдачи квартиры по ДДУ».

Содержание

  1. Расторжение договора
  2. Основания расторжения договора долевого участия в одностороннем порядке
  3. Основания расторжения договора долевого участия в судебном порядке
  4. Порядок расторжения договора участия в долевом строительстве
  5. Расторжение ДДУ в одностороннем порядке
  6. Расторжение ДДУ в судебном порядке

Расторжение договора

Дольщик может потребовать расторгнуть договор и вернуть уплаченную сумму. Расторжение договора участия в долевом строительстве может происходить по соглашению сторон, в одностороннем порядке или судебном порядке.

Основания расторжения договора долевого участия в одностороннем порядке

  • нарушение срока исполнения обязательств застройщиком более чем на 2 месяца;
  • не устранение застройщиком недостатков (помещение непригодно для проживания) в разумный срок;
  • квартира построена с нарушением требований к качеству.

Основания расторжения договора долевого участия в судебном порядке

  • прекращение или приостановление строительства;
  • существенное изменение проектной документации;
  • изменение назначения общего имущества.

В зависимости от основания договор может быть расторгнут как до, так и после передачи дольщику квартиры.

В судебной практике часто встречающееся основание – нарушение срока исполнения обязательств застройщиком более чем на 2 месяца. Оно наиболее доказуемо и легко в применении.

Порядок расторжения договора участия в долевом строительстве

В зависимости от основания процедура расторжения в одностороннем порядке отличается от расторжения в судебном порядке.

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке

Односторонний порядок расторжения аналогичен порядку взыскания неустойки. Застройщику необходимо направить претензию с сообщением о расторжении договора в связи с просрочкой более чем на 2 месяца, потребовать вернуть уплаченные деньги, потребовать выплатить неустойку.

После получения застройщиком претензии договор будет считаться расторгнутым.

Взыскание неустойки после расторжения договора отличается от взыскания обычной неустойки в том, что при расторжении договора неустойка взыскивается с момента, когда были уплачены деньги до момента их возврата.

В случае отказа в выплате суммы договора и неустойки необходимо обращаться в суд о взыскании задолженности. В таком случае помимо неустойки у дольщика возникает право требовать уплаты процентов за пользование денежными средствами, которые рассчитываются по ставке рефинансирования Банка России. Проценты за пользование чужими денежными средствами начисляются с момента, когда застройщик должен был вернуть сумму договора.

Расторжение ДДУ в судебном порядке

Судебный порядок расторжения договора участия в долевом строительстве предполагает обращение в судебные инстанции. В данном случае вместо претензии составляется иск, который направляется не застройщику, а в суд.

Основания для прекращения договора

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

  1. По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  2. В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
  3. По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Прежде всего, в самом договоре аренды могут быть прописаны любые причины и основания для досрочного прекращения соглашения по требованию арендатора. Если такие условия в договоре отсутствуют либо арендатор желает прекратить правоотношения по другим причинам, не названным в договоре аренды, он может расторгнуть соглашение лишь с согласия арендодателя или в судебном порядке.

В российском законодательстве названы следующие случаи, когда арендатор в суде вправе требовать преждевременного расторжения договора:

  • если после подписания соответствующего договора арендодатель не предоставляет в пользование арендатору то имущество, которое должен был передать по условиям заключенного соглашения;
  • если арендодатель создает препятствия для правомерного использования арендатором имущества согласно назначению этого имущества либо условиям договора;
  • если арендодатель передает арендатору имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению. Эта причина может служить основанием для одностороннего расторжения соглашения лишь в том случае, если арендодатель не оговорил эти недостатки перед заключением договора, а арендатор не знал о них заранее и не должен был их обнаружить при осмотре имущества либо проверке исправности этого имущества на стадии заключения соглашения;
  • если арендодатель не выполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду недвижимости в определенные соглашением сроки (либо в разумные сроки, если конкретный срок в договоре отсутствует);
  • если произойдут какие-то непредвиденные обстоятельства, за которые арендатор не может нести ответственность, и сданное в аренду имущество станет не пригодным для его дальнейшего использования.

Бланк договора аренды гаражаУзнайте, как правильно оформить договор аренды гаража и скачайте образец типового договора.

Как оформить договор дарения доли квартиры родственнику, узнайте здесь.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса. Арендодатель может просить суд расторгнуть действующий договор аренды:

  1. Если арендатор использует переданное ему имущество, существенно либо неоднократно нарушая условия соглашения или назначения имущества.

Чтобы арендодатель мог определить, насколько существенным, является нарушение, и может ли оно служить основанием для требования прекратить договор аренды, нужно руководствоваться нормами российского ГК. Так, нарушение договора может считаться существенным, если оно повлекло для арендодателя определенный ущерб, в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, оформляя договор аренды.

Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей. Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.

Если в самом договоре четко не прописаны условия использования арендованного недвижимого имущества, то арендатор должен использовать его в строгом соответствии с назначением, определенном в соглашении сторон.

Опять же, если назначение сданного в аренду имущества в договоре не определено сторонами, то имущество должно применяться арендатором по своему обычному назначению, которое вытекает из его существа. Так, например, жилая квартира должна использоваться только для проживания.

Использование квартиры в качестве склада или офиса считается существенным нарушениям назначения имущества, и, следовательно, существенно нарушает условия соглашения.

Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.

  1. Если арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает это имущество.

Существенным ухудшением в данном случае будет считаться такое изменение качества сданного в аренду имущества, которое говорит о существенном нарушении заключенного договора относительно порядка использования этого имущества.

Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.

К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.

  1. Если арендатор неоднократно (то есть больше двух раз подряд) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон.

Кроме того, достаточно часто в договорах аренды стороны включают условия о назначении другого срока для преждевременного расторжения соглашения при нарушении обязательств арендатора по внесению арендной платы. Поэтому иногда для прекращения договорных отношений достаточно однократного невнесения платы за аренду квартиры.

  1. Если арендатор своевременно не осуществляет капитальный ремонт квартиры или другого взятого в аренду имущества.

Сроки для проведения капитального ремонта обычно устанавливаются в самом соглашении. При их отсутствии арендатор должен осуществлять капитальный ремонт в разумные сроки, если данная обязанность арендатора по проведению капитального ремонта установлена самим договором, законодательными или другими правовыми актами.

Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды. В этом случае судебный порядок не обязателен.

Помимо перечисленных ситуаций, основанием для расторжения соглашения аренды досрочно в судебном порядке может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды (ст. 451 пункт 1 ГК).

Если стороны не пришли к согласию относительно досрочного расторжения соглашения, нужно соблюсти до подачи иска в суд досудебный порядок урегулирования возникшего спора.

Это следует из положений 619 статьи ГК, в которой говорится, что арендодатель может выступать с требованием о досрочном прекращении договорных отношений с арендатором только после направления последнему письменного предупреждения с указанием на необходимость выполнения взятых по договору аренды обязательств в разумный срок.

При досрочном прекращении соглашения арендатор обязан по акту приема-передачи вернуть арендодателю имущество, выступавшее объектом договора.

С чего начать приватизацию квартиры, пошаговая инструкцияМожно ли прописаться на даче, условия необходимые для регистрацииОсновные правила приемки квартиры у компании-застройщикаЧто входит в обязанности управляющей компании в сфере ЖКХНесколько способов проверки готовности документов в МФЦПриватизация дачных построек на земельном участке в собственности граждан