Как приватизировать земельный участок: нюансы и «подводные камни»?

Большинство россиян хотят стать собственниками земли под своей недвижимость, а не просто быть её арендатором. Сегодня мы расскажем о том, как стать собственником муниципального или государственного земельного участка под вашим зданием, строением или сооружением, которые находятся на землях населённых пунктов, а также о том, всегда ли выгодно это делать. Преимущественно речь будет идти о коммерческих объектах. С одной стороны, всё просто – власти не могут отказать собственнику здания в выкупе в собственность, но есть нюансы, о которых обязательно нужно знать. Мы рекомендуем не экономить на сопровождении процедуры выкупа земли и, дочитав статью до конца, вы точно узнаете почему.

Важно понимать, что приватизации земли в ранее существовавшем смысле уже нет, т.е. участки под вашими коммерческими зданиями могут быть проданы исключительно за плату. Приватизация – это бесплатная передача в собственности граждан или юрлиц. В связи с этим выкупленный участок будет совместным имуществом супругов, если они не заключили брачный договор несмотря на то, что, к примеру, супруг здание приобрёл до брака и он ИП. При этом само здание так и останется в единоличной собственности того супруга. ИП выкупить участок «не может», выкупает всегда физическое лицо, а статус ИП – это всего лишь право официально заниматься предпринимательством. Поэтому в выписке ЕГРН вы не увидите слова «ИП».

Содержание

Ограничения на выкуп

  1. Не поставленный на кадастровый учет участок выкупить нельзя.
  2. Не подлежат выкупу земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами, а также которые в данный момент ещё к ним не относятся, но планируются Генпланом отнести к участкам такого назначения. К примеру, приватизировать дорогу не получится даже если она идёт только к вашему участку. И тот факт, что сейчас Правила землепользования и застройки разрешают использовать участок под ваше здание, так же не имеет значения, т.к. они должны соответствовать Генплану.
  3. Выкупить землю не смогут иностранные граждане и юридические лица, так как это прямо запрещено ч. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ, но только участки, находящиеся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ. Единственный район Калининградской области, где иностранцы смогут выкупить землю в собственность – это Гвардейский район. Ни в Калининграде, ни в Светлогорске или курортном Зеленоградске, ни в других районах и городах области сделать это не получится. Такая сделка не будет зарегистрирована Росреестром. При этом юридическое лицо будет считаться российским даже если его учредили на 100% иностранные лица, поэтому многие иностранцы создают дочерние компании.
  4. Разные права. Если здание, сооружение, расположенные на неделимом земельном участке находятся не только в частной собственности, но и на ином праве у государственных органов, учреждений, а равно на таком участке есть несколько зданий, одни из которых в частной собственности, а другие, к примеру, на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, то оформить в собственность также не получится.
  5. Если нет согласия подать совместное заявление у всех сособственников здания, то обязанности продать участок не возникает.
  6. Выкупить под объект незавершенного строительства не получится.
  7. Собственник разрушенного объекта недвижимости вправе требовать предоставления участка, занятого этим объектом, только после восстановления объекта.

Во всех указанных случаях остаётся только оформлять право аренды. Порядок оформления идентичен выкупу земли, но более подробно мы поговорим об этом в следующей статье.

Общий порядок выкупа земельного участка под существующие здание, строение, сооружение:

  1. Подача заявления собственника в уполномоченный орган власти, который ведает вопросами распоряжения имущества.
  2. В течение 10 календарных дней с момента получения уполномоченный орган проверяет соответствует ли заявление всем требованиям и приложены ли все документы. При этом орган должен указать конкретные причины возврата заявления. В случае возврат заявления ничего не мешает устранить нарушение и повторно подавать заявление столько раз, сколько будет необходимо.
  3. Проект договора купли-продажи (3 экз.) должен быть направлен уполномоченным органом в течение 30 календарных дней со дня получения заявления на выкуп или отказ в его заключении.
  4. Заключение договора купли-продажи и оплата стоимости участка
  5. Регистрация права собственности на земельный участок.

Уполномоченным органом (т.е. куда следует подавать документы) для муниципальной земли и земли, на которую госсобственность не разграничена, является администрация муниципалитета или его соответствующий комитет, отдел и т.п., для участков в собственности субъектов – орган по управлению госимуществом субъекта (в Калининградской области – Агентство по имуществу Калининградской области), для федерального имущества – в Росимущество.

Заявление на выкуп можно подать в МФЦ, напрямую в канцелярию (экспедицию) уполномоченного органа или почтой (рекомендуется отправлять заказным с описью вложения), к которому надо приложить следующие документы:

  1. документ, подтверждающий право собственности, если право не зарегистрировано в ЕГРН (к примеру, регистрационное удостоверение БТИ);
  2. аналогичный документ на выкупаемый земельный участок, если права на него не внесены в ЕГРН
  3. сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на выкупаемый земельном участке с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.
  4. доверенность на представителя, если подается не лично.

Существенные моменты:

  • До 1 января 2020 года законом субъекта могут быть предусмотрены иные основания для отказа в продаже участка при условии, что они приняты не позднее 1 января 2016 г.
  • Порядок не зависит от того какой выкупается участок – индивидуальный жилой дом, магазин, гостиницу или колодец, оформленный как недвижимость.
  • Заявление на выкуп должно содержать указание цель «эксплуатацию» здания или помещения в нём.
  • Доля в праве общей долевой собственности на выкупаемый участок соответствует доли каждого сособственника в здании. Если это помещения, то пропорционально доли от общей площади всех помещений в нём. Отступление от этого правила возможно по соглашению всех покупателей.
  • Согласие супруга на выкуп не требуется.
  • Порядок оформления права собственности на землю под многоквартирным домом определяется иначе — в порядке Жилищного кодекса РФ и по общему правилу возникает автоматически для всех домов, построенных до 01 марта 2005 г., при постановке такого участка на кадастровый учёт.

Заявление на выкуп должно обязательно содержать:

  1. ФИО, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина-заявителя, а не его представителя);
  2. наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также ОГРН, ИНН (для российских юрлиц);
  3. кадастровый номер выкупаемого земельного участка;
  4. основание предоставления земельного участка – прямо сослаться на п. 2 ст. 39.3 и ст. 39.20 ЗК РФ и указание на желание приобрести «в собственность»;
  5. цель использования земельного участка;
  6. почтовый адрес и (или) email.

Стоимость выкупа

Порядок определения стоимости выкупа определяется:
  • Правительством РФ для федеральной земли;
  • региональным законом для земель субъекта и госсобственность на которые не разграничена;
  • представительным органом местного самоуправления для муниципальных земель

Одним из самых важных моментов является то, что выкупная стоимость определяется на момент получения уполномоченным органом заявления о выкупе, а не на дату «акта определения стоимости» или «дату составления договора купли-продажи». Нередко органы власти в преддверии повышения кадастровой стоимости «задерживают» оформление участка и продают уже по стоимости, которая оказывается выше. Несколько лет назад мы достаточно успешно вернули 1 млн рублей предпринимателю, который оказался в такой ситуации: подписал договор купли-продажи и даже оплатил всю сумму. Кстати, очередная переоценка кадастровой стоимости земель населённых пунктов в Калининградской области ожидается в 2019 г., соответственно стоит быть внимательным в этот период к выкупной стоимости.

Стоимость выкупа земли, принадлежащей Калининградской области

Следующие виды земельных участков могут быть выкуплены за 2,5% от кадастровой стоимости:

  1. участки под зданиями коммерческих организаций и ИП, которые были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
  2. участки коммерческих организаций и ИП, если эти здания и сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
  3. продаваемые гражданам и НКО, если право собственности на расположенные на выкупаемом участке здания, строения, сооружения возникло до 30 октября 2001 г.;
  4. собственники зданий, строений, сооружений, переоформившие земельные участки в период с 30 октября 2001 г. по 1 июля 2012 г. постоянное (бессрочное) пользование на право аренды либо такие земельные участки образованы из этих земельных участков, а также те, кто до настоящего времени ещё не переоформил такое право.

Стоимость выкупа земли для этих же лиц, госсобственность на которые не разграничена, определяется в размере 10-кратной ставки земельного налога. Во всех остальных случаях применяет ставка в размере 100% от кадастровой стоимости, а в случае отсутствия рыночная оценка участка. В связи с этим в случае отсутствия кадастровой имеет смысл просить исправить эту ошибку.

Предмет соглашения

Само по себе соглашение купли-продажи носит гражданско-правовой характер. По сути,оно является договором купли-продажи недвижимого имущества.

Подписывая его, сторона, являющаяся владельцем земельного участка, принимает на себя обязательство передать его стороне-приобретателю. Последний же обязуется принять этот кусок земли, заплатив за него оговоренную в соглашении цену.

Предмет соглашения о купле-продажи земельного участкаПредмет соглашения является одним из его существенных условий. Им выступает конкретный земельный участок, имеющий определенную площадь и характеристики.

Заключая договор, стороны должны особенно внимательно отнестись именно к внесению сведений об объекте сделки.

То есть, это должны быть именно такие идентификационные признаки, по которым можно безошибочно отличить участвующий в сделке участок от любого другого.

В соответствии с положениями Земельного кодекса РФ, предметом договора купли-продажи земли могут быть исключительно те участки, которые прошли кадастровый учет.

Основания и документы для совершения сделки

Частной собственностью по праву может считаться только земля, на которую у владельца имеется полный пакет правоустанавливающей документации. Следовательно, только такой участок может являться объектом покупки (продажи).

Но ее заключение невозможно без наличия определенных документов, в их числе:

  • Что нужно для покупки участка земли?удостоверения личности (паспорта) сторон договора (или их доверенных лиц);
  • заверенная нотариально доверенность (если стороны не могут лично участвовать в сделке);
  • кадастровый паспорт на земельный участок;
  • документ, подтверждающий право продавца на землю (предыдущий договор купли-продажи, решение суда или иные документы);
  • свидетельство, подтверждающее гос. регистрацию права на земельный участок;
  • согласия супругов сторон договора на совершение сделки с землей (должны быть заверены нотариально);
  • непосредственно сам договор и акт передачи участка земли.

Актуальный на 2015-2016 год образец договора купли-продажи земельного участка можно скачать здесь.

Стороны договора

Участниками договора купли-продажи участка земли могут являться как физические, так и юридические лица. В тексте документа они именуются как «продавец» и «покупатель».

Заключение договора купли-продажи участка землиЕсли в роли обеих сторон выступают частные лица, то в договоре в обязательном порядке для каждого из них указывается:

  • фамилия, имя, отчество (полностью, без сокращений),
  • паспортные данные (серия, номер, наименование выдавшего органа, дата выдачи),
  • адрес постоянной регистрации.

Для организаций необходимыми реквизитами являются:

  • полное наименование с указанием формы образования (ООО, ОАО и прочие);
  • ФИО лица, заключающего соглашение и документ, наделяющий его правом действовать от имени компании;
  • юридический адрес;
  • ИНН/КПП и ОГРН;
  • банковские реквизиты (расчетный счет, наименование банковской организации и другие).

Права и обязанности сторон

Этот пункт также является обязательным в тексте договора покупки (продажи) участка земли. В нем излагаются все права сторон соглашения и их обязанности, как в процессе подписания документа, так и после перехода права собственности.

Что указать в договоре купли-продажи земельного участка?К правам продающей стороны относится возможность требования от второй стороны полной оплаты за объект сделки в оговоренный срок.

Кроме этого, если новый владелец затягивает с процедурой переоформления права собственности, то прежний собственник оставляет за собой право обратиться в суд для ускорения процесса.

В то же время продавец обязуется предоставлять покупателю только правдивые и достоверные сведения об объекте недвижимости.

В случае если после совершения сделки вскроются какие-то сведения, влияющие на стоимость земельного участка или препятствующие его полноценному использованию, то продавец обязуется возместить покупателю все возникшие в связи с этим расходы.

Покупатель, в свою очередь, имеет право потребовать от второй стороны договора снижение цены на объект сделки, если ею были предоставлены заведомо ложные сведения об участке земли. Например, если продавец скрыл факт какого-то обременения (например, наличия залога), предоставил недостоверную информацию о качестве земли или иных существенных характеристиках.

Сторона-приобретатель обязуется внести полную оплату за предмет сделки в размере и в сроки, установленные договором. Также покупатель должен вовремя произвести государственную перерегистрацию земли и использовать ее строго по целевому назначению.

Все прочие права и обязанности продавца и покупателя, не прописанные в тексте соглашения, устанавливаются на основании Гражданского кодекса РФ и прочих действующих Законодательных актов РФ.

Нюансы по тексту договора

Составление договора купли-продажи землиДоговор купли-продажи земли заключается по установленной законодательством форме. Если стороны заключат соглашение, не соответствующее унифицированному образцу, оно вполне может быть признано недействительным.

Документ должен иметь наименование, дату и место его составления. В нем указываются необходимые реквизиты сторон и все существенные условия.

К последним относятся характеристики объекта недвижимости и его стоимость.

В качестве характеристик предмета сделки необходимо указать следующее:

  • точное месторасположение отчуждаемого объекта;
  • площадь участка земли;
  • его кадастровый номер;
  • целевое назначение земельного участка, его категория;
  • документально подтвержденное разрешение на использование;
  • обременения земельного участка (при наличии).

Последний пункт является особенно важным и его присутствие считается обязательным. В противном случае приобретение может иметь неприятное дополнение в виде внезапно объявившихся собственников или каких-либо запретов на его использование, совершение сделок с его участием.

В некоторых случаях сделка и вовсе может быть признана недействительной.

Если обременения все-таки имеют место, то нужно их конкретизировать. То есть указать наименование обременяющих факторов (аренда, арест, запрет регистрационных действий, залог

 и другие) и срок их действия.

Основания для расторжения или отмены договора

Обычно основания для расторжения соглашения купли-продажи участка земли прописываются непосредственно в тексте документа.

К ним относятся существенные нарушения условий сделки:

  1. Можно ли расторгнуть сделку купли-продажи земли?Частичная или полная неоплата оговоренной в договоре суммы за землю.
  2. Изменения обстоятельств, не оговоренные договором (например, внезапное появление дополнительных собственников).
  3. Прочие значительные нарушения, влияющие на эксплуатацию земли.

Договор также может быть прекращен на основании добровольного согласия сторон сделки.

Кроме того, в ряде случаев такой договор может быть признан недействительным и по иным основаниям. Это возможно, если:

  1. Договор оформлен неправильно, в нем отсутствуют существенные условия.
  2. Сделка совершалась с использованием поддельных документов.
  3. При подписании договора были нарушены нормы действующего законодательства.

Заключать ли предварительный договор купли-продажи?

Предварительное соглашение разумно заключить, если все устные договоренности уже достигнуты. Делается это для того, чтобы одна из сторон сделки в последний момент не могла передумать. К примеру, чтобы продавец неожиданно не отдал предпочтение другому покупателю, предложившему более высокую цену.

Если же заключен предварительный договор, в котором стороны принимают на себя обязанности по заключению сделки купли-продажи земельного участка в будущем, то увильнуть уже не получится.

Что такое предварительный договор купли-продажи земли?Такой договор заключается после ознакомления со всей документацией на участок и проверки ее подлинности, определении цены на объект недвижимости.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи земельного участка стоит заключать в случае, если возникают сомнения в твердости намерений одной из сторон сделки.

Идеальным вариантом является составление договора купли-продажи земельного участка квалифицированным юристом. Зачастую только специалист способен учесть все нюансы сделки с недвижимостью и рассмотреть все «подводные камни».

Если же документ составляется сторонами самостоятельно, то нужно максимально подробно изложить каждый пункт. Это поможет обезопасить себя от неприятных сюрпризов или последствий, связанных с использованием земли в будущем.

Видео: Нюансы приобретения земли в собственность

В видеосюжете подробно разбираются возможные вопросы, связанные с куплей-продажей земельных участков в России.

Даются ответы, какие особенности имеют сделки с землей, какие документы потребуются для совершения купли-продажи участка, как происходит регистрация права собственности на покупателя, с какими сложностями можно столкнуться при сделках с землей и как их разрешить.

Плюсы и минусы приватизации земли

Конечно, как и в любом деле, при оформлении прав на надел под дачей есть и плюсы, и минусы.

Основными преимуществами приватизации является:

  • возможность полноценно распоряжаться землей – дарить, продавать, завещать;
  • получения права построить на собственной земле дом, который не будет самовольным строением.

К наиболее существенному недостатку права собственности на участок является необходимость платить земельный налог, который полностью привязан к кадастровой стоимости земли, что делает его довольно затратным, особенно в центральных регионах России.

Вообще, решая вопрос о необходимости оформления прав, стоит помнить, что возможность приватизации продлена до 2018 года, и если этот срок пропустить, то, скорее всего, приватизировать дачный участок позже будет уже невозможно.

Порядок упрощенной приватизации

Так называемая «дачная амнистия» – изменения в законодательство о регистрации прав на недвижимое имущество, существенно упростила процесс приватизации загородной недвижимости.

На основании закона для оформления дома за пределами городской черты теперь нужны лишь доказательства получения надела определенным лицом. К ним отнесены:

  • акты и свидетельства о предоставлении надела и прав на него, выданные государственными или муниципальными органами в соответствии с законодательством, которое действовало в конкретном регионе на момент получения участка;
  • другие документы, подтверждающие право владения дачным участком и домом.

Данные документы подаются в Росреестр вместе с типовым заявлением о регистрации прав на земельный участок. Истребование государственными органами какого-либо иного документа при оформлении права собственности на дачу незаконно.

Важно помнить, что подобная упрощенная процедура используется лишь в период действия «дачной амнистии», и если в 2016-2017 годах так оформить надел еще можно, то насколько такая процедура будет возможна позже, пока неизвестно.

Всегда ли можно приватизировать земельный надел

Согласно закону, приватизировать дачу можно не всегда. Существуют случаи, когда участок находится на землях, передача в частную собственность которых запрещена:

  • участки особо охраняемых государством территорий;
  • наделы, зарезервированные под государственное строительство;
  • иные территории, которые закон запрещает передавать в собственность.

Возможность оформления в 2016 году конкретных наделов необходимо уточнять в государственных регистрирующих органах заранее. В случае получения отказа в приватизации, можно обжаловать его в судебном порядке.

Бесплатная приватизация

В соответствии с законодательством, в России приватизация – это безвозмездная передача в собственность граждан недвижимости полученной ими в пользование в определенный период. Получается, что оформить право собственности на загородный земельный надел можно совершенно бесплатно, уплатив лишь пошлину за проведение регистрационных действий, но при соблюдении определенных условий:

  • дачный надел должен быть получен человеком не позднее 2001 года (это период, с какого действует новый Земельный Кодекс);
  • владелец земли является членом дачного или садового кооператива (в такой ситуации происходит оформление прав сразу на всю кооперативную территорию, и время получения дачи значения не имеет).

По новому Земельному Кодексу получить землю за городом бесплатно уже нельзя. Теперь в России действует принцип платности приобретения права владения землей, в том числе и той, которая находится под дачей.

Для того чтобы получить право собственности на дачный надел, приобретенный после 2001 года, придется заплатить определенную сумму в казну государства. Цена платной приватизации не одинакова на территории всей России, потому что привязана к земельному налогу, а его ставки не одинаковы в разных регионах.

Можно ли сэкономить при приватизации земли?

Приватизация земли велась довольно активно вплоть до 2012 года. Сегодня, активность собственников заметно упала, это связано с тем, что цены на приобретение земли в собственность стали менее лояльными.

Государство принимает меры по стимулированию. На данный момент, для приватизации и приобретения отдельных земельных участков, действуют льготы в виде налогового вычета. Изменения в законодательстве регламентированы Налоговым кодексом и ведомственными нормативно-правовыми актами.

Чтобы приватизировать земельный участок, который находится в муниципальной или государственной собственности, необходимо подать соответствующее заявление в местную администрацию.

Чтобы оформить право собственности на землю, выделенный участок должен иметь назначение под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). На нем уже может находиться построенный дом, коттедж или дача. Приватизация земли проводится в том случае, если собран полный пакет необходимых документов и получено одобрение.

Выкуп участка. Какие льготы можно получить?

Сумма налогового вычета, который может получить собственник:

  • 2 млн. руб, если собственник покупает участок и строит на нем дом;
  • 3 млн. руб, при возврате средств, в счет уплату процентов по ипотечному кредиту.

Данные цифры, увы, не означают сколько вам вернут денег, а являются лишь базой для расчета, которая затем умножается на ставку подоходного налога (13%). Скажем, если участок стоил 1,5 млн. руб, то государство вам вернет:

1.500.000 * 13% = 195.000 руб

Если земля стоила по договору больше 2 млн. руб, скажем 3 миллиона, то денежная компенсация будет ограничена исходя из максимальной базы:

2.000.000 * 13% = 260.000 руб

То есть, фактически, данная льгота является возвратом выплаченных ранее государству средств в виде налогов с вашей зарплаты.

Кто может получить налоговые льготы?

Данную компенсацию на покупку участка могут получить физические лица, которые регулярно оплачивают подоходный налог и официально трудоустроены. Следовательно, безработные, индивидуальные предприниматели (ИП) и юридические лица не могут воспользоваться данным преимуществом.

Следует отметить, что физическое лицо может лишь один раз воспользоваться предоставляемыми льготами.

Чтобы получить льготы при покупке и получении в собственность земельного участка, необходимо удостовериться в том, что:

  1. построенный на участке дом является жилым и на него оформлено право собственности;
  2. земельный участок под домом имеет соответствующее назначение;
  3. собственник имеет право на компенсацию за строительство жилого дома.

Можно компенсировать от государства расходы на проценты по кредиту, если земля приобреталась в ипотеку. В данном случае, выплаты проходят ежемесячно, по мере его погашения. А максимальная сумма компенсации возрастает до 5 млн. руб.

Какие есть ограничения?

  • Правом на вычет не могут воспользоваться лица, которые приобретают земельный участок за чужие средства или в чужих интересах;
  • В выплатах будет также отказано, в случае использования материнского капитала и сделках между родственниками;
  • В этот список попадают лица, которые пользуются жилищными сертификатами, военнослужащие и выпускники детских домов;
  • В случае если участок покупает одно из лиц, состоящих в браке, супруг уже не имеет права на вычет в будущем. Хотя, теоретически, компенсации могут получить и оба супруга, если их брак гражданский, и официально не зарегистрирован.

При проверке документов, все эти факты проверяются налоговой инспекцией.

Льготы на приобретение земли для пенсионеров

Пенсионеры также получают налоговые льготы, при приобретении земельного участка в собственность. Если на нем расположен жилой дом, то лицо получает право распоряжаться частью участка, на которой расположено строение. В этом случае, покупателю полностью переходят права предыдущего владельца.

В отдельных случаях, возможно перевести арендуемую у муниципалитета землю в собственность. Порядок перехода прав на участки в каждом случае определяется индивидуально.

После приватизации дома и земельного участка, у собственника появляется право продавать, дарить или передавать имущество по наследству. 15 статьей Земельного кодекса определен перечень объектов, которые не могут передаваться в частную собственность.

Льготы для отдельных категорий граждан

В Российской Федерации, налоговый вычет при приобретении в собственность земельного участка, могут получить такие категории граждан, как ветераны труда и Великой Отечественной войны. К этому списку также можно отнести почетных граждан, кавалеров орденов и государственных наград.

Какие документы понадобятся?

Заявление на получение налогового вычета подается по месту прописки. Получить возврат средств можно в налоговый период, следующий за приобретением участка в собственность, непосредственно после получения документов, удостоверяющих это право.

В перечень обязательных к предоставлению бумаг относят:

  1. справка 2-НДФЛ, которую нужно взять по месту работы;
  2. форма 3-НДФЛ (налоговая декларация);
  3. копии документов, удостоверяющих личность;
  4. правоустанавливающие документы на земельный участок;
  5. документы, подтверждающие право собственности на жилое строение;
  6. копия свидетельства о браке;
  7. копия свидетельства о рождении ребенка (если в семье есть дети)
  8. написанное от руки заявление, с просьбой предоставить вычет.

В заявлении обязательно указывается полный адрес объекта и список предоставленных на рассмотрение документов.

Актуальные требования законодательства

В соответствии с последними изменениями в законодательстве о получении налоговых льгот при покупке земельного участка, получить возврат могут лица, которые облагаются подоходным налогом по ставке в 13%. При ставке в 15, 30 или 35% налоговая инспекция даст отказ.

Льготы также предоставляются неработающим пенсионерам, которые получают страховую пенсию или пенсионные выплаты по инвалидности.

Стоит отметить, что в случае невозможности получения полной компенсации на протяжении текущего налогового периода, часть выплат может переноситься на следующий год.

В случае, если на приобретение земельного участка привлекался кредит в виде рассрочки, то такая рассрочка должна выдаваться сроком не более, чем на год.

Что нужно для получения быстрой компенсации от государства?

Гарантией более быстрого рассмотрения вашего заявления будет предоставление полного пакета документов, в которых все оформлено правильно. Особое внимание следует обратить на правоустанавливающие документы. Сроки предоставления льгот зависят также от того, насколько быстро вы сможете приватизировать землю.

Во время строительства дома, на выделенном земельном участке под застройку, необходимо собирать все документы и платежки. Вы сможете возместить некоторые затраты в виде налогового вычета.

Конечно, в каждом случае процедура компенсации может отличаться. Если вас интересует вопрос, можете ли вы обратиться за предоставлением льгот, проконсультируйтесь с сотрудником налоговой инспекции.

Подводные камни при оформлении документов

  1. Старайтесь на затягивать с подачей заявления и не откладывать это под конец года. Учитывайте, что помимо основного пакета документов, сотрудники налоговой, для проверки, могут затребовать дополнительные сведения;
  2. Во время приватизации, некоторое время уйдет на проверку объекта и законности проведения операции;
  3. Старайтесь заблаговременно выявить возможные несоответствия и недостачу в документах, и устранить их до обнаружения налоговой, чтобы не получить отказ.

К примеру, для приватизации земельного участка под индивидуальное строительство, требуется определение границ и проведение процедуры межевания. Для этого нужно пригласить на участок кадастрового инженера, который вынесет соответствующее заключение.

Право собственности на земельный участок также можно зарегистрировать на основании имеющихся на руках документов, предоставляющих право бессрочного пользования земельным участком от муниципальных органов.

Если до 2001 года вам на руки было выдано свидетельство о бессрочном пользовании на загородный участок, вы можете обратиться в органы местного самоуправления для получения документов на право собственности.

Чтобы эффективно действовать в вопросах предоставления налоговых и прочих льгот от государства, обратитесь к профильному юристу, который ознакомит вас с самыми актуальными нововведениями в законодательстве по вашему вопросу. Оформляя документы, заручившись поддержкой профессионала, вы избавите себя от головной боли и получите выплату намного быстрее.

Вам понравилась статья?

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

Поделиться ссылкой в соцсетях:

Центральные правила сделки

Перед тем как оформить сделку по приобретению земли, следует проверить, соответствуют ли все параметры, озвученные продавцом, реальным данным.

Если документы на землю у её владельца в порядке, то нужно удостовериться в том, не происходит ли нарушение прав какой-нибудь третьей стороны при совершении сделки.

Для этого необходимо знать, к какой категории принадлежит участок. Если он предназначен для ведения аграрного хозяйства, то следует уточнить, нет ли на землю каких-либо прав со стороны администрации местного самоуправления.

В случае если земля предназначается для поселения, нужно узнать, не может ли на неё претендовать бывший супруг или супруга землевладельца.

При приобретении «голого» участка в большинстве случаев для покупателя очень важным является вопрос, можно ли на нём возводить строения. Поэтому если такой вопрос актуален, то необходимо удостовериться, что у продавца есть разрешительные документы на жилищное либо дачное строительство.

Также следует учесть, что в некоторых случаях на строительство может налагаться ограничение, если земля находится там, где оно не разрешено (к примеру, на территории, где проходит газопровод).

Необходимо иметь в виду, что строительство дома возможно в следующих случаях:

  • если земля предназначена для ИЖС;
  • в случае, если участок располагается в границах земель, предназначаемых для поселений;
  • на землях для дачного строительства;
  • на участке фермерского хозяйства (где разрешается постройка фермерского дома).

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Главные параметры

Уточнения по документации

Как уже было упомянуто выше, перед оформлением сделки в первую очередь покупатель должен проверить наличие документов на участок.

Основополагающими правоустанавливающими бумагами при этом являются:

  • свидетельство на собственность;
  • документ, явившийся основанием для выдачи свидетельства (соглашение о купле-продаже, дарении, свидетельство о наследстве, акт передачи земли в уставный капитал, решение суда либо органов власти и пр.);
  • кадастровый паспорт.

Дополнительными документами, которые можно запросить у продавца, могут быть:

  • отчёт об оценочной стоимости;
  • справка, подтверждающая отсутствие ареста собственности и других ограничений;
  • справка о том, что на участке нет никаких сооружений.

Скачать выписку об обременении

Если сделка совершается с физическим лицом, то нужно проверить у него паспорт, если же с юридическим – проверяются учредительные документы, а также свидетельство о регистрации.

Необходимо также учесть, что если продавец-физическое лицо находится в браке либо имеет совладельцев, не достигших совершеннолетнего возраста, то у него должно быть на руках согласие супруга и разрешение попечительских органов соответственно.

Если продаётся доля участка, то покупатель должен убедиться в том, что не были нарушены права других дольщиков, которые по закону являются преимущественными. Со стороны них должно иметься письменное свидетельство о том, что они не возражают относительно продажи земли третьему лицу.

Покупатель также должен иметь в виду, что часть участка не подлежит продаже до тех пор, пока она не будет выделена. В процессе выделения оформляется отдельный кадастровый паспорт на образованный надел и осуществляется регистрация на него прав собственности. На кого будут возложены расходы по организации данных процедур, стороны решают самостоятельно.

Кроме того, чтобы обезопасить себя в дальнейшем от признания сделки недействительной, нужно попросить продавца предоставить справки из ПНД и наркологического диспансера, подтверждающие, что гражданин здоров и не состоит на учёте.

Если на участке уже осуществляется строительство, необходимо проверить, есть ли на данные действия разрешительная документация, а именно:

  • разрешение от главы районной администрации;
  • проектная документация, утверждённая архитектурным бюро и надзорными учреждениями;
  • градостроительное заключение;
  • техусловия на подсоединение коммуникаций.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Основные этапы

Если упорядочить процесс приобретения земли по этапам, то общая последовательность действий будет выглядеть следующим образом:

  • предоставление документов со стороны владельца участка;
  • заключение соглашения о купле-продаже;
  • госрегистрация соглашения.

Что нужно учесть при покупке земельного участка

Категории и прочие факторы

Основополагающим фактором, который нужно учесть при покупке земли, является её принадлежность к той или иной категории. От этого зависит, как можно будет использовать приобретённый участок. Но такой параметр, как категория земли, не всегда является неизменяемым.

Дело в том, что нормативные акты субъекта Федерации, на территории которого находится участок, могут предусматривать перевод земли из одной категории в другую.

Зачастую земли переводятся из категории «сельхозназначение» в категорию «под ИЖС». Чтобы осуществить данную процедуру, необходимо предоставить местной администрации в письменном виде доводы, которые подтверждают целесообразность изменения назначения земли.

В результате рассмотрения заявления и сопутствующих документов государственный орган выдаёт разрешение о переводе либо предоставляет отказ. При положительном решении в большинстве случаев приходится оплачивать недоимку в пользу государства, связанную с утратой полезности земельного участка.

На практике осуществить вышеупомянутый перевод непросто. При необходимости возвести строение на участке гораздо легче перевести сельскохозяйственную землю в категорию «фермерское хозяйство». В этом случае на территории участка можно построить дом для проживания фермеров.

Перед тем как купить землю, следует заранее предусмотреть логистический фактор, особенно в случае, когда на участке не предполагается длительное проживание.

При этом нужно оценивать не столько фактическую отдалённость участка от ПМЖ, сколько реальное время, которое будет затрачиваться на дорогу. При этом нужно обратить внимание на состояние подъездных путей к участку и вероятность образования пробок.

Срок постановки на кадастровый учет земельного участкаСрок постановки на кадастровый учет земельного участка зависит от многих факторов.

Как оформить строительство на дачном участке — мы рассказали далее.

Если на участке в дальнейшем планируется строительство, то нужно предусмотреть возможность подъезда к нему строительной техники.

Немаловажно также наличие в непосредственной близости остановок пригородных автобусов и поездов, так как машина не всегда может быть под рукой.

При осмотре участка нужно проверить, нет ли нарушения водоохранной зоны – земля должна находиться не менее чем в 40 м от водоёма. Также стоит обратить внимание на ландшафт местности.

Если территория холмистая, то при возведении на ней строений земля будет сползать, что приведёт к сдвигу фундамента.

Образец договора купли-продажи земельного участка:

Важные детали оформления

В соглашении о купле-продаже должны прописываться все требуемые Гражданским кодексом аспекты – в противном случае он может быть признан недействительным.

В договоре должны быть указаны:

  • сведения о сторонах;
  • данные об участке (площадь, кадастровый номер, категория, местоположение);
  • цена сделки;
  • сумма задатка либо аванса;
  • оговорка о том, что в отношении земли нет обременения, и она принадлежит продавцу на праве собственности;
  • способ расчёта.

После подписания договора и расчёта с продавцом оформляется передаточный акт. Он должен быть подписан до прохождения регистрации в госреестре.

На следующем этапе нужно оформить официально переход прав собственности. Данная процедура осуществляется в УФРС.

В регистрационный орган предоставляется вышеупомянутая документация, а также:

  • заявление на регистрацию;
  • документ об уплате пошлины (в 2019 году её размер – 200 руб.);
  • паспорта сторон.

По факту сдачи документов заявителю на руки выдаётся расписка. Рассмотрение документов занимает месяц. Это срок необходим государственным органам для проверки документов.

Что нужно знать

При покупке земли следует получить детальные сведения от её владельца в отношении следующих аспектов:

Наличие чётких границ У землевладельца нужно уточнить, была проведена процедура межевания. Иначе есть риск получения в собственность надела, имеющего «размытые» границы. В итоге может оказаться сюрпризом, что огороженный участок на самом деле имеет меньшую официальную площадь.
Постройки В случае если на участке есть сооружения и постройки, то в целях безопасности не допускается плотная застройка объектов. Если же говорить о соотношении площади участка к площади жилого дома, то оптимальная пропорция составляет 10:1.
Коммуникации Основополагающими инженерными коммуникациями, которые должны интересовать покупателя, являются вода и электричество. Если местонахождение участка не предполагает подсоединения к магистральному трубопроводу, то у хозяина нужно узнать, каков состав грунта, чтобы планировать рытьё колодца либо строительство скважины. При наличии проведённых электропроводов необходимо уточнить выделенный на законных основаниях объём электроэнергии.
Инфраструктура В случае если на участке в будущем планируются продолжительные периоды отдыха либо длительное проживание, то данный фактор имеет первостепенное значение. В связи с этим необходимо выяснить, какие имеются в непосредственной близости от коттеджного поселка удобства цивилизации: магазины, медицинские пункты, почтовые отделения, базовые станции сотовых операторов, остановки транспорта и т. д. Важно также, предоставляется ли услуга вывоза мусора.

Как проверить безопасность выбора

Учитывая, что на рынке недвижимости вероятность нарваться на мошенничество в настоящее время зашкаливает, перед подписанием соглашения и внесением оплаты покупатель должен себя обезопасить по максимуму. Для этого необходимо следовать нижеприведённым рекомендациям.

В первую очередь нужно убедиться в подлинности предоставляемых собственником участка документов. Они должны быть только в оригинале. Если землевладелец показывает только ксерокопию свидетельства на собственность, то лучше не связываться с таким продавцом.

В случае если участок приобретался до 98 года, то у собственника вышеупомянутого документа на руках может не быть, так как данных до этого года в госреестре нет. Но это не может быть оправданием для владельца земли, принимая во внимание, что данный документ легко получить. Нужно лишь обратиться с заявлением в регистрирующий орган, который в течение 5-7 дней предоставит готовое свидетельство.

Перед подписанием договора его следует досконально изучить. Необходимо проследить, чтобы в нём не было поверхностных и двусмысленных формулировок.

Если говорить о цене, то она в соглашении должна быть указана либо за сотку/гектар, либо за участок в целом. В интересах покупателя, чтобы стоимость земли, указанной в договоре, совпадала с кадастровой. Она в большинстве случаев всегда ниже рыночной.

Если же продавец продаёт участок по цене меньше кадастровой стоимости, то о намерениях землевладельца стоит забеспокоиться.

Также нужно убедиться, что участок не имеет обременений. О наличии обременения на землю можно узнать, заказав выдержку из ЕГРП. Сделать это желательно не ранее чем за 2-3 дня до заключения соглашения, чтобы она была актуальной.

Отказ в приватизации земельного участкаОтказ в приватизации земельного участка можно оспорить в судебном порядке.

Какие могут быть правоудостоверяющие документы на земельный участок — читайте тут.

Возможна ли пролонгация договора аренды земельного участка — смотрите в этой публикации.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Дачная амнистия в Крыму продлена

Само понятие дачной амнистии подразумевает правовой механизм фиксации собственнических прав на жилые объекты недвижимого имущества, а также ряд земельных участков в упрощенном порядке. Данный правовой механизм был введен федеральным законом № 93-ФЗ девять лет назад – 30 июня 2006 года, и на сегодняшний день в него внесены поправки для тех граждан, кто не успел или только начинает процесс приватизации. Если вы являетесь владельцем индивидуального жилого дома, то для вас есть благоприятная новость. Если некоторое время назад срок действия дачной амнистии должен был закончиться в марте 2015 года, то на сегодняшний день его продлили до 1 марта 2018 года! И до указанной даты можно пройти процедуру приватизации частного дома, даже в том случае, если вы не получили положительное решение на ввод в эксплуатацию. А вот после марта 2018 года для запуска механизма приватизации вам уже потребуется предоставить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в регистрирующие органы.

Дачная амнистия на землю в Крыму до декабря 2020 года

Вдобавок, сегодня «работает» очень удобный механизм практически бесплатной (придется уплатить только госпошлину) приватизации участков, предназначенных для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства. Данная схема была введена вышеупомянутым законом № 93-ФЗ, но в момент его принятия окончательного срока действия не было прописано. А вот начиная с 23 июня 2014 года, предельный срок решили ограничить, поэтому дачная амнистия на земельные участки закончит свою «работу» 31.12.2020 года. Если вы хотите узнать подробности, вам следует ознакомиться с законодательным документом «Особые правила приватизации для владельца дачного участка в СТ».

Закон о дачной амнистии на землю от 30.06.2006 года № 93-ФЗ

Если вы получили земельный участок до 30 октября 2001 года, когда Земельный кодекс РФ еще не вступил в силу, то вы попадаете под закон о дачной амнистии и можете начать приватизацию в соответствии с новыми поправками, упрощающими процедуру.

Сначала изучите имеющийся у вас документ о праве собственности и найдите там информацию, на каком праве он был получен. В случае если таких сведений не имеется, то земельный участок по общему правилу будет считаться выданным на правах собственности, но здесь есть исключения. Законом предусмотрено ряд случаев, которые подтверждают факт того, что определенные земельные территории не могут принадлежать гражданам на правах собственности.

Вы можете оформить собственность в случае, если земельный надел был предоставлен заявителю на таких условиях:

  • право бессрочного (постоянного) владения;
  • право пожизненно наследуемого владения.

Какие ограничения могут быть? Если земельные наделы находятся в ограниченном обороте или были оттуда изъяты, то собственнические права не могут быть заверены государством.

А что делать тем, кто не имеет на руках никаких правоустанавливающих документов? Первый шаг – это посетить орган местного самоуправления и затребовать выписку из хозяйственной книги, так как именно она будет являться вашим документом, подтверждающим собственность. Но есть особый случай, когда гражданам придется выкупать свои земельные наделы по рыночной стоимости – если в хозяйственной книге отсутствуют сведения об участке.

Практика показывает, что земельные участки, которыми «пользуются» граждане, могут являться собственностью садового товарищества, и в таких ситуациях следует написать заявление о желании приватизировать землю и обратиться в местные органы самоуправления.

Что необходимо приложить к заявлению на регистрацию земельного участка в Крыму:

  1. Заявитель предоставляет описание границ участка, которое он делает самостоятельно.
  2. Решение правления кооператива или товарищества, в котором подтверждается, что конкретный земельный надел принадлежит лицу-заявителю, и указанные границы участка являются «реальными».
  3. Бывают случаи, когда до настоящего момента ни один член товарищества не подавал заявление на приватизацию земельного участка. Тогда местные органы самоуправления имеют право запросить у товарищества учредительную документацию. Конкретно – это документы, подтверждающие права гражданина на землю и справку из ЕГРЮЛ.

На рассмотрение документации и заявления выделяется двухнедельный срок.