Как купить землю у государства?

Для создания или расширения бизнеса часто возникает необходимость в приобретении земельного участка. Это существенная часть затрат, но она с лихвой оправдывает себя в будущем.

Если крупной суммы на покупку сразу нет, то можно взять землю в аренду, но этот вариант плох переплатами, а также нестабильностью цены.

Потому проще разобраться, как купить землю у государства, набраться терпения и приступить к решению этой задачи.

Сегодня рассмотрим с примерами пошаговую инструкцию того, как купить земельный участок у государства без лишних затрат времени и ресурсов.

Содержание

Перед тем, как купить земельный участок у государства, собираем информацию

Рынок земли в любой стране мира является важной составляющей экономики.

С одной стороны, рынок недвижимости в целом сам по себе является ключевым индикатором экономического здоровья страны/региона и инвестиционной привлекательности.

С другой – прямым образом влияет на экономику государства, и даже мира. И чем крупнее государство, тем сильнее его влияние на мировую экономику.

Так, мировой финансовый кризис 2008-2009 годов начался именно с обвала на рынке недвижимости США. «Сырьевой» же в 2011 году стартовал со спада спроса на квадратные метры в Китае, как первой «ласточки» будущего замедления китайской экономики (и это действительно произошло – рост ВВП замедляется).

Эти же тенденции характерны и для России, где рынок недвижимости, и конкретно земли — один из самых нестабильных и подверженных «панике».

При этом рынок аграрной земли стоит особняком ото всех остальных направлений (есть еще рынок земли под жилищную застройку, под промышленное строительство, под освоение недр и т. д.).

С одной стороны, Российское государство поощряет освоение свободных земель, но с другой – невостребованные участки часто находятся в непригодных для ведения бизнеса местах (вдали от транспортных маршрутов, без развитой инфраструктуры и пр.). Чем лучше участок – тем выше за него конкуренция.

К чему мы все это пишем?

К тому, что покупать землю надо на пике кризисов, когда цены самые низкие и предложение превышает спрос, а продавать – на пике экономического роста.

Это так называемые капитальные инвестиции, которые делают в расчете не на сиюминутную прибыль, а на долгосрочную перспективу.

Если же вам срочно нужна земля под свое предприятие, то тут, вероятно, не будет времени для выжидания. Чем дольше бизнес простаивает без необходимых площадей, тем выше у него потери.

Поэтому надо выбирать ту землю, которая доступна на рынке уже сейчас, а не через 5-10 лет.

Рынок земли Российской федерации – какой он?

Если требуется охарактеризовать одним словом – большой. Земли в России достаточно, но в Европейской части страны около крупных городов она уже почти вся поделена.

Это не значит, что там нет рынка земли: есть и вторичный, и продажа государственных земель. Причем, покупать у государства дешевле, чем у посредников, и надежнее.

Всего в России 1 712 500 000 гектар земли: 92% из них в государственной собственности, почти 7% в собственности граждан и около 1% в собственности юридических лиц (промышленности).

Однако более 65% этих территорий занимают леса. Еще около 5% — это заповедники, земли водного фонда и «важных объектов» (в том числе военных).

То есть, если эту землю купить и удастся, то под бизнес приспособить выйдет с большим трудом – каждый участок имеет свое целевое назначение и категорию, которые присваиваются при добавлении его после межевания в кадастр Росреестра.

Можно, конечно, после покупки сменить целевое назначение земли, но это бывает весьма проблематично и недешево.

Однако и оставшегося гражданам и бизнесу хватит с лихвой: не стоит забывать, что Россия — крупнейшее в мире государство. Уже подготовленная земля населенных пунктов (размежеванная или готовая к этому) составляет примерно 20 000 000 га, из которых свободны примерно 15 000 000 га.

«Свободны» в данном случае условно – вся земля государственная, и далеко не каждый участок можно выкупить – он может быть уже в аренде или числиться непригодным для ведения хозяйственной деятельности.

Конечно, больше всего свободных территорий находится в сельской местности, за пределами населенных пунктов. Объем сельскохозяйственных земель в России составляет 22% от всего земельного фонда. В цифрах это около 500 000 000 гектар, которых хватит всем. При этом цифра свободных земель каждый год растет.

Во-первых, еще со времен разгона колхозов многие площади так и остаются «дикими». Во-вторых, из-за постоянных экономических кризисов многие предприниматели (в том числе крупный бизнес) не в состоянии обработать большие массивы земли – нет рынков сбыта продукции.

Кроме того, люди все дальше «врубаются» в когда-то неосвоенные территории Сибири, что пополняет фонд обработанных земель.

Нам достаточно знать, что местные органы власти способны распоряжаться 258 млн га аграрной земли и около 15 млн га земли в населенных пунктах.

Как купить земельный участок у государства и не обанкротиться?

С точки зрения экономической теории, земля является природным даром, потому цена на неё иррациональна по своей природе – является не отражением себестоимости товара (землю ведь никто не производит), а отражением спроса на неё.

Иначе говоря, чем больше желающих её купить, тем она дороже. Потому самые дорогие участки в Москве, следом идет Московская область, далее Питер и область, а только затем вся остальная Россия.

Тенденции на рынке земли Российской Федерации были противоположными.

Во-первых, цены продолжали расти, пытаясь «догнать» обваливающийся курс рубля. Однако спрос при этом падал.

Зато он рос на зарубежную недвижимость, куда зажиточные россияне пытались «спрятать» свои тающие рублевые капиталы.

Поскольку доллар и евро тоже серьезно «просели», то богатые люди по всему миру кинулись вкладывать деньги в золото и недвижимость, в том числе в земельные участки. Однако россияне не спешили скупать родные территории, предпочитая зарубежные.

В 2016 году рост цен на землю прекратился, обвал рубля приостановился, и рынок земли вновь начал подавать признаки жизни. Тем более, что правительство упростило процедуру аренды и покупки государственной и муниципальной земли.

Так как тут не купить земельный участок у государства, если оно само вам его практически дает? Впрочем, не бесплатно.

Последние тенденции на рынке земли

Итак, в 2016 году рост спроса на землю составил приблизительно 50% (в сравнении с 2015 годом). Только на землю под жилищное строительство объем инвестиций вырос на 84%.

Это говорит о двух вещах:

  1. Есть тенденция к восстановлению экономики.
  2. Цены на землю и недвижимость будут расти активнее.

Но стремительно стоимость будет подниматься, в первую очередь, на вторичном рынке земли, а вот при покупке у государства – нет. Она регулируется законодательством, потому и темп прогрессии будет замедленным.

Например, продажи в Подмосковье в 2016 году – практически каждый месяц они поднимались на 20-30% в сравнении с предыдущим месяцем. Только количество регистраций земельных прав выросло за март на 122,8%, в дальнейшем рост продолжился.

Связано это с большим отложенным спросом – в 2016 он вырос в 3 раза. Но это все речь про землю под строительный бизнес.

Земля для фермерских хозяйств не особо подорожала из-за того, что у фермеров (особенно малых) нет денег на её покупку.

Потому правительство даже вынуждено было пойти на введение упрощенного (читай льготного) режима продажи земли малому и среднему бизнесу (в первую очередь – индивидуальным предпринимателям).

Что говорит законодательство о том, как купить землю у государства?

Главный свод нормативно-правовых актов в этом контексте – Земельный кодекс.

Крупнейший пакет обновлений был принят в 2015 году, а второй по важности – в 2016-м. Его писали целых пять лет, пока не презентовали в виде 300 страниц мелким шрифтом…

Не будем углубляться в детали ЗК. Главное для нас то, что 1 марта 2015 года, как часть кодекса, приняли новую упрощенную процедуру продажи государственной и муниципальной земли гражданам (в том числе физическим лицам – ИП).

Первое и самое важное в этой процедуре – запуск процесса покупки земли у государства путем подачи простого заявления для допуска к аукциону.

Также есть варианты покупки земли в обход торгов, но тут все зависит от целевого назначения участка: под жилищное строительство купить его будет проблематично.

Такую землю дают практически всегда в аренду, хотя законодатели оставили ряд лазеек, позволяющих обходить право об аренде земли (в том числе «под огородничество») с целью получения её в полную собственность.

Так, если вы взяли в аренду на 3 года землю для огородничества, а потом перерегистрировали её под ИЖС, построили там дом (пока срок аренды не завершился), то сможете направить заявление на покупку этого участка по цене лишь в 3% от кадастровой стоимости.

Это будет так называемая упрощенная система, которая разрабатывалась для малых фермеров.

Но купить можно далеко не всю государственную землю. Тут есть ряд условий, которые должны соблюдаться:

  • Чтобы можно было купить государственную землю, она должна числиться на балансе у муниципалитета.
  • Муниципалитет может стать распорядителем земли для продажи/аренды, только если этот участок не был размежеван (не зарегистрирован в реестре) либо предыдущий распорядитель утратил право владения.
  • Муниципалитет сдает землю в аренду/продает под конкретную цель, которая указывается в заявлении при подаче пакета документов перед аукционом. Сменить категорию земли можно после её приобретения, но не всегда.

Если учесть, что в 2015-2016 годах из государственного земельного фонда (от субъектов РФ) муниципалитетам передали большие массивы незанятой земли, то свободных участков оказалось довольно много, особенно в сельской местности.

Кроме того, теперь можно обращаться не только в центральные органы власти (Росреестр), но и к местным властям по месту жительства. А тот же Росреестр теперь выдает выписки из кадастров по электронной системе.

На практике тут есть много нюансов (например, введение платы за отдельные, якобы бесплатные услуги). Но в целом система того, как купить землю у государства, работает.

В случае с фермерскими хозяйствами все еще проще – нужно лишь подать заявление в сельсовет, который, в теории, практически все должен сделать за вас.

Подводим итог истории о том, как купить землю у государства

Эта схема работает как для населенных пунктов, так и для сельской местности. Только для фермеров процедура несколько упрощена – не так часто придется бегать к кадастровому инженеру + ряд «консультационных» услуг можно получить прямо в сельсовете.

Аналогичным образом может купить землю и юридическое лицо, но на порядок сложнее и дороже: потребуются новые документы и подтверждение цели, для которой вашей фирме нужна эта земля.

По этой причине в России популярна схема, когда участки покупают физлица, якобы для осуществления своей хозяйственной деятельности, но на практике – для перепродажи юридическим лицам.

Часто так бывает с крупными агрохолдингами, у которых и без того много площадей, а государство не спешит увеличивать их земельный банк по упрощенной процедуре.

Как бы то ни было, а ответ на вопрос «как купить землю у государства» мы дали.

Если вы хотите сэкономить и у вас много свободного времени – покупайте без аукциона. Если земля вам нужна сейчас, а не через полгода, и под руку подвернулся аукцион на подходящий участок — то это ваш шанс.

Можете попробовать еще взять землю в аренду с правом выкупа земли под 3% от кадастровой цены.

Если же вы отец многодетного семейства, то можете под семейную ферму попробовать взять землю вообще бесплатно (для этого, правда, придется стать в очередь на улучшение жилищных условий).

  • Твиттер
  • Facebook
  • Google+
  • Вконтакте

Полезная статья? Не пропустите новые!

Введите e-mail и получайте новые статьи на почту

Назначение земли

Аббревиатура ИЖС подразумевает индивидуальное строительство жилого объекта на правах личного имущества. В качестве объектов ИЖС выступают жилые сооружения, с ограниченной высотностью, выстроенные специально для проживания одной семьи.

Такие объекты возводятся на отдельных участках земли, пригодных для ИЖС. Следовательно, перед тем как купить землю у государства под ИЖС, на предназначение земли и сведения кадастрового паспорта нужно обратить особое внимание ещё до совершения покупки.

Виды участков

Российское законодательство содержит описание только 7 различных земельных территорий:

  • аквафонда;
  • запаса;
  • лесного фонда;
  • заселённых точек;
  • аграрного плана;
  • особенно охраняемые территории;
  • предприятия, которые никак не могут сочетаться с ИЖС.

Список указан в Земельном Кодексе. С законодательной точки зрения, строительство разрешается не только в одной категории, но также обусловливается тем, для каких целей предназначен участок. Так участки земли под ИЖС могут быть аграрными, которые допускают строительство жилых домов, поскольку они относятся к селениям.

Строительство также допускается на дачных и садовых участках. В последнем случае, даже если дом будет полноценным, и на нём обязательно произрастают плодоносные деревья и кустарники, его нельзя использоваться для постоянного проживания, из-за чего хозяин не сможет получить постоянную прописку.

Законодательная база

Вся территория России — это собственность субъектов: государственных органов, муниципалитета и частных граждан, в числе которых обыкновенные граждане. За переход имущественных прав отвечает Земельный Кодекс нашей страны, и этому вопросу посвящены статьи 15, 25-26 и 37 законодательного акта.

Нюансы процедуры купли-продажи с земельной территорией, максимально точно раскрываются в статье 37, где обозначены условия, влияющие на признание сделки несостоявшейся, пункты, которые не могут обозначаться в соглашении, поскольку изменяют способ использования купленной недвижимости.

Вопросы по целенаправленному выделению земельных территорий под ИЖС, подробно описаны в статье 39.18 Земельного Кодекса.

Если коротко описать характеристику ИЖС, то на основании пункта 2 ч. 2, ст. 49 «Градостроительного Кодекса РФ» ясно, что под таким строительством воспринимается возведение конструкции, не выше 3 этажей, если в ней будет размещена одна семья. Для этой цели участки могут выделяться только из категории земель регионов, которые выделены для разнопланового строительства, кроме социальной направленности. Главное, чтобы в договоре была запись о том, что участок земли приобретается под ИЖС.

Как купить землю у государства под ИЖС?

Процедура купли-продажи земельного участка, который является имуществом государства, представляет собой достаточно долгий процесс, отнимающий много времени и сил.

У администрации

Механизм приобретения участка у государства основывается на нескольких обязательных шагах:

  1. В городскую администрацию направляется заявление, с просьбой продажи земельной территории. Спустя некоторое время, службы предоставляют ответ, от которого и зависит дальнейшая судьба сделки.
  2. В случае принятия должностными лицами положительного решения, далее осуществляется оформление кадастровой документации на землю. Оплачивает данное мероприятие приобретатель, а все полученные бумаги он прикладывает к другим документам.
  3. Подача заявления о подписании соглашения купли-продажи. Вместе с ним идут бумаги, полученные в кадастровом отделе, и иные документы, которые являются доказательством факта межевания территории для определения её точной траектории. По итогам прохождения данного этапа, органы объявляют торги на возможность покупки земельного участка.
  4. Должностные лица объявляют о торгах не более чем 30 суток с размещением сведений о таковых, в специализированных СМИ и прочих органах.
  5. Подписание соглашения купли-продажи. Процесс доступен только в том случае, если торги состоялись, и по их итогам был определён победитель, либо же о намерении покупки земли заявки отсутствовали.
  6. На следующем шаге осуществляется оформление имущественных прав на землю. Процесс реализуется на основании соглашения купли-продажи. Если земля передаётся на бесплатной основе — на основании документов, которые могут подтвердить данные привилегии, включая Постановление руководителя администрации.

После этого покупатель получает право полноценного пользования участком.

ипотека на участок под ижс банкиУзнайте о банках, выдающих ипотеку на участок под ИЖС

Какие нормы строительства на участке ИЖС? Смотрите тут.

Порядок получения

В городской среде, купить землю сложнее, поскольку здесь отмечается большой спрос. Купить землю под ИЖС возможно без вынесения предварительного согласования мест, где будут располагаться объекты, либо с согласования. Для индивидуального жилищного строительства доступен только первый вариант.

Если земля покупается в сельских поселениях, договор оформляется в местной администрации. Покупатель обязательно подготавливает необходимые бумаги.

Документы

Действующие нормативные акты, которые управляют механизмом оформления прав на имущество, устанавливает необходимость подготовки таких документов:

  • оригинал и копия паспорта (включая регистрацию);
  • бумаги, указывающие передачу участка: договор мены, акт купли-продажи и прочее;
  • кадастровый паспорт;
  • письменное согласие второго супруга на осуществление сделки купли-продажи;
  • официальные бумаги, доказывающие факт внесения оплаты регистрационного сбора.

Документы направляются в администрацию не позднее чем за 5 суток до дня проведения торгов, иначе руководство возвращает бумаги обратно заявителю.

Стоимость

Помимо денег за сам земельный участок, покупатель обязан оплатить нотариальные услуги, государственную пошлину и документы на строительство. Последнее управляется действующим НК РФ, а стоимость работы нотариуса устанавливается им в индивидуальном порядке.

В среднем, цена по России, касательно работы нотариуса с документами на покупку земли под ИЖС, составляет 200 рублей.

земля ижс что этоЧитайте, что такое земля ИЖС

В чем разница между землей ИЖС и ЛПХ? Информация здесь.

Как получить разрешение на строительство бани на участке ИЖС? Подробности в этой статье.

Оплата госпошлины

Размер государственной пошлины регламентируется статьёй 333.24 НК России. Имущественные права на земельный участок переходят к заявителю только после её уплаты.

За оформление перехода в государственном порядке земельного участка в личное имущество заявителя, требуется выплатить не менее 200 рублей.

Данная сумма распространяется на земельные территории, специально предназначенные под ИЖС, садовые территории либо осуществления огородничества и личного хозяйства. Квитанция о внесении оплаты обязательно прилагается к пакету документов.

На видео о получении надела

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

  2. Позвоните на горячую линию:

    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92

    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28

    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Особенности покупки земли у государства

Почему покупка земли у государства рациональна? Такие участки гарантировано чисты юридически, а, значит, каких-либо претензий после оформления земли в собственность не возникнет.

Чтобы купить землю у государства, необходимо обратиться в местный муниципалитет.

В администрацию предоставляются сведения о местонахождении участка, его площади и виде разрешенного использования, и целевом назначении. Также от вас потребуют заявление, в котором вы соглашаетесь внести авансовый платеж в размере не менее 20 % от стоимости участка.

Дальнейший порядок действий следующий:

  1. Заявление с изъявлением желания внести авансовый платеж за участок земли, принадлежащий государству, рассматривается муниципалитетом в течение месяца. Если вы предоставите все необходимые сведения, отказать вам не должны.
  2. После получения разрешения на покупку земли у государства необходимо посетить администрацию и заключить соглашение о внесении авансового платежа. Обязательно сохраните квитанции о внесении средств!
  3. Факт внесения авансового платежа утверждается специалистом муниципалитета. После этого начинается подготовка документов для совершения сделки купли-продажи. Этим вопросом занимается нотариус, уполномоченный регистрировать государственные сделки.
  4. Земельный участок оформляется в собственность после внесения за него всей суммы.

Покупка земли у государства имеет еще одно весомое преимущество. Участок может быть оформлен в рассрочку. В этом случае потребуется выплатить половину стоимости земли сразу, а оставшаяся часть может быть разделена на равные платежи. Рассрочка оформляется на срок не более 10 лет.

Вся процедура отчуждения земельного участка у государства, как правило, требует времени. Все документы будут оформлены в течение полугода.

Важный момент! Земли государства чаще всего не поставлены на кадастровый учет. Соответственно, вам, как желающему приобрести такой участок, необходимо провести межевание и другие действия для получения кадастрового паспорта за свой счет.

Как купить землю под ИЖС у государства?

Если раньше жители сельской местности массово переезжали в города, то сейчас наблюдается обратная тенденция. Поэтому очень актуален вопрос, как купить у государства землю под строительство.

Стоит сказать, что строить жилые дома можно не на любом участке. Есть только три категории целевого назначения земли, на которых допускается жилая застройка:

  1. ИЖС – индивидуальное жилое строительство.
  2. ЛПХ – личное подсобное хозяйствование.
  3. Дачное хозяйствование.

Предпочтительнее для строительства земля ИЖС, так как на таких землях практически нет ограничений для оформления и использования. Согласно ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, высота жилого дома на участке ИЖС не может превышать три этажа, а сама постройка может предназначаться для проживания одной семьи.

Важно знать, что для начала строительства необходимо получить соответствующее разрешение в муниципалитете.

Купить землю ИЖС у государства можно только с предварительным согласованием мест, где будут расположены объекты строительства. Это правило обязательно к выполнению, если вы планируете строить жилье.

Алгоритм покупки участка под ИЖС у государства

Чтобы купить у государства участок под ИЖС, нужно сделать следующее:

  1. Обратиться в муниципалитет или местную администрацию с заявлением, в котором изъявляете желание купить земельный участок под ИЖС. Укажите в заявлении желаемые параметры и местоположение земли.
  2. Дождаться рассмотрения заявления. Уполномоченное лицо выдаст разрешение или отказ по заявлению. Отказ должен быть обоснован. Обжаловать его можно в судебном порядке, предварительно проконсультировавшись с юристом.
  3. При вынесении положительного решения заявителю выдается пакет документов, который нужно согласовать в архитектурной организации и других учреждениях. Также будет выдано заключение о цене земельного участка.
  4. Разрешение на использование участка будет выдано Кадастровой палатой. Специалисты определят границы участка и передадут землю во владение гражданина. Однако распоряжаться наделом (отчуждать, дарить, продавать, завещать и т.д.) до полного выкупа участка невозможно.

После того, как участок будет выкуплен у государства полностью, можно будет оформить свидетельство о праве собственности на землю.

Документы для покупки земли у государства под ИЖС

Чтобы зарегистрировать право собственности на землю, купленную у государства под ИЖС, необходимо предоставить в Росреестр пакет документов:

  • паспорт гражданина РФ и его копия;
  • документы, подтверждающие выкуп государственной земли: договор купли-продажи, акт приема-передачи;
  • кадастровый паспорт на земельный участок;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • согласие супруга на осуществление сделки – если вы состоите в браке.

Документы на регистрацию можно подать лично в МФЦ, территориальном Росреестре или онлайн на портале Госуслуг или сайте Росреестра.

Цена за оформление земельного участка под ИЖС

При оформлении земельного участка в собственность потребуется оплатить услуги нотариуса и государственную пошлину. Нотариус устанавливает цену на свои услуги самостоятельно.

Размер государственной пошлины регулируется ФНС. Согласно ст. 333.24 НК РФ, госпошлина за оформление права собственности на землю составляет 200 рублей для физических лиц.

Учтите, что без квитанции об оплате государственной пошлины документы на оформление права собственности могут не принять.

Как получить участок под ИЖС бесплатно?

В каждом муниципальном образовании есть список льготных категорий граждан, которым участок предоставляется на безвозмездной основе. Например, таким правом могут воспользоваться граждане, имеющие трех и более детей. При этом необходимо добиться признания семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий.

Регламент и порядок оформления земель в собственность граждан, принадлежащих к льготной категории, устанавливается законодательством субъектов РФ.

Граждане, не принадлежащие к льготной категории, также могут написать заявление и встать в очередь на получение земельного участка под ИЖС бесплатно. Однако, стоит понимать, что процесс может затянуться. Льготникам земли предоставляются в первую очередь. То есть могут пройти десятилетия до момента, когда подойдет очередь обычного гражданина.

Как купить у государства землю сельхозназначения?

С землями сельскохозяйственного назначения сложнее проводить какие-либо сделки в виду особенности целевого назначения. Такие участки, как правило, располагаются за пределами населенных пунктов, на них практически невозможно построить жилой дом и прописаться.

Возможно следующие варианты использования земли сельскохозяйственного назначения:

  • разведение пастбищ;
  • животноводство;
  • охотничьи угодья;
  • участки для дач и ведения личного хозяйства;
  • огородничество;
  • рыболовство;
  • садоводство;
  • сенокошение.

Вопросы реализации земельных участков сельскохозяйственного назначения регулируются ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. Согласно ст. 8, преимущественным правом покупки таких земель обладает государство или его субъекты. Земли сельхозназначения чаще передаются частным лицам в аренду.

Если вы планируете купить участка для крестьянско-фермерского хозяйствования, вам необходимо предоставить в муниципалитет следующий пакет документов:

  • паспорт;
  • заявление (оформляется на месте);
  • кадастровый паспорт земельного участка;
  • квитанции об оплате госпошлины.

Порядок оформления будет аналогичным описанному выше.

Чтобы избежать проблем, вызванных целевым назначением участка, воспользуйтесь консультацией юриста по земельно-имущественным отношениям.

Для ведения хозяйствования не обязательно регистрироваться в качестве фермера. Чтобы не возникло проблем, достаточно просто использовать землю по назначению. Имейте в виду, что земли, предназначенные для крестьянско-фермерского хозяйствования, находятся за чертой населенных пунктов. Вы не сможете построить там полноценный жилой дом и прописаться.

Как купить землю у государства ниже кадастровой стоимости?

Определение цены на землю регулируется Правилами, установленными Постановлением Правительства РФ № 279 от 26.03.2015 г. Согласно этому нормативному акту, цена на федеральную собственность определяется из кадастровой стоимости объекта купли-продажи. Правило действует, если участок продается без проведения торгов.

Земли с некоторыми видами целевого использования можно выкупить у государства дешевле. Например, если земля предполагает ведение личного подсобного хозяйства. В этом случае выкупить участок у государства можно по цене в 60 % от кадастровой стоимости.

Минимально возможная цена выкупа земельного участка составляет 2,5 % от кадастровой стоимости. Она определяется для земель, образовавшихся в результате раздела участка, который был предоставлен некоммерческой организации для комплексного освоения и жилищной застройки. То же самое касается участков, выделенных для ведения дачного хозяйства юридическим лицом, и в дальнейшем разделенным, если они находятся в общем пользовании.

Основные аспекты

Индивидуальное жилищное строительство это один из методов, которые государство использует для обеспечения граждан жильем.

Согласно этой программе гражданину выделяется земельный участок, на котором может построить дом. При этом утверждены требования к возводимому объекту.

Он должен быть не выше трех этажей, соответствовать основным нормам жилищного строительства и предназначаться для проживания одной семьи.

Дополнительно на участке можно возводить хозпостройки, а свободная земля может использоваться для садоводства или огородничества.

Допускается ведение подсобного хозяйства на приусадебном участке рядом с домом. Действующее законодательство предусматривает два варианта предоставления земли под ИЖС.

Участок можно выкупить/арендовать у государства или получить даром. Каждый субъект РФ имеет свои программы предоставления гражданам земли из государственного фонда.

Условия могут отличаться, что зависит от площади свободных земель и их востребованности. Но общий порядок таких программ примерно одинаков.

Что нужно знать

Ст.39.5 ЗК РФ содержит перечисление случаев, когда земля может предоставляться безвозмездно.

В частности здесь упоминается возможность безвозмездного предоставления участков льготным категориям согласно региональным актам.

Льготный перечень, устанавливаемый на местном уровне, зависит от экономической, социальной и демографической ситуации в регионе.

Но обычно к льготникам причисляются:

  • семьи с детьми-инвалидами;
  • пенсионеры, постоянно проживающие в сельской местности;
  • ветераны ВОВ и труда;
  • ветераны боевых действий;
  • военнослужащие;
  • работники определенных сфер и профессий;
  • многодетные семьи и т.д.

Как работает госпрограмма

Общий порядок бесплатного получения участка под ИЖС от государства таков:

Обращение в администрацию населенного пункта Которому принадлежит приглянувшийся участок. Необходимо уточнить, готовы ли местные власти предоставить данную землю под ИЖС (возможно ее использование уже запланировано в плане застройки). Важно помнить, что в собственность может передаваться только земля, принадлежащая государству или муниципалитету. Если участок пустует, но имеет собственника, претендовать на него не получится
Подача документов И ожидание решения администрации
При положительном решении земля Передается заявителю в безвозмездное пользование
В трехлетний срок гражданин обязан начать строительство дома Иначе участок будет конфискован
После завершения строительства необходимо зарегистрировать право на дом После чего можно оформить право собственности на землю

Бесплатно земля предоставляется только единожды. Если гражданин обратится повторно, то получить участок он сможет только на общих основаниях (аренда/выкуп).

Законные основания

В п.2 ст.28 ЗК РФ сказано, что бесплатные участки земли предоставляются гражданам в ситуациях, предопределенных Земельным Кодексом РФ, федеральным законодательством или законами субъектов РФ.

По ЗК РФ безвозмездно земля предоставляется:

Гражданам, обладающим правом бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения п.5 ст.20, п.3 ст.21 ЗК
Гражданам, в чьем фактическом владении находятся земли с жилыми домами, полученные в результате сделок, заключенных до 6.03.1990 ст.36 ЗК
Взамен участков, изъятых для госнужд п.1 ст.63 ЗК

Среди федеральных законов, позволяющих получить землю под ИЖС бесплатно, можно отметить ФЗ № 5 и Закон № 4301-1, определяющих льготы Героям соцтруда и Героям СССР и РФ.

На региональном уровне категории граждан, обладающих правом на бесплатное получение земли под строительство, определяются законами субъектов РФ.

Кто имеет преимущество и льготы при покупке земельного участка у государства?

Перед приобретением земли, потенциальный покупатель должен точно определиться, для каких целей она будет использована. В случае, если участок будет куплен и в последствии заброшен, он будет изъят в пользу страны.

В каких случаях у претендента появляется преимущество при покупке:

  • Арендатор выстроил на территории, предназначенной под ИЖС или ЛПХ, любое здание и ввел его в эксплуатацию. Покупка обойдется в 3% от кадастровой стоимости, если участок муниципальный, а если принадлежит городским землям в 15-20%;
  • Если земельный надел покупается для строительства, его можно выиграть на аукционе. Начальные ставки определяет администрация. В случае несостоявшихся торгов (менее 2-х персон), производится обычная покупка;
  • Покупателем выступает глава крестьянского фермерского хозяйства (КФХ), и приобретает земли сельского поселения. Для него стоимость будет равна кадастровой или еще ниже;
  • Планируется комплексное освоение территории;
  • На арендованных сельхозземлях в течение 3-х и более лет добросовестно исполнялись все условия аренды.

Случаи, когда участки под ИЖС предоставляют бесплатно:

  • Многодетная семья, где все дети находятся на иждивении родителей;
  • Молодая семья, не имеющая в собственности земли или проживающая на площади менее 15 кв. м на человека;
  • Покупатель является Героем труда.

Какие земли невозможно выкупить?

Существуют территории, которые не могут быть выкуплены:

  • Находяющиеся в зоне владения любого вида транспорта;
  • Территории испытательных полигонов;
  • Зараженные ядовитыми веществами;
  • Зоны владения любым транспортом (железнодорожного, автомобильного, аэропорты, морские порты);
  • Лесные и водные угодья;
  • Заповедники, городские парки;
  • Зоны Минобороны;
  • Кладбища.

Где и как нужно оформить документы для покупки?

Желающим приобрести муниципальный или государственный земельный участок, следует знать в какие органы обращаться, если она государственная – в администрацию. Принадлежит местным общинам – в органы местного самоуправления, расположена в Крыму – совет министров Крыма.

Для начала, нужно написать заявление на покупку земли. Чтобы оно было правильным, следует прописать в нем точный адрес участка, для каких целей он покупается, площадь и размеры. Обязательно указать, что с оплатой аванса согласен.

Также необходимо провести кадастровые работы и поставить земельный участок на кадастровый учет. Желательно заранее проверить в органах Росреестра к какой категории земель относится интересующий надел, можно ли ее изменить при необходимости.

К заявлению приложить следующие документы и их копии:

  • паспорт;
  • договор аренды (при наличии);
  • при наличии построек, права собственника (можно справки с ЕГРП);
  • кадастровый план;
  • оригинал и копию квитанции об оплате госпошлины.

Далее следует обратиться с заявлением в местные исполнительные органы. Предоставить паспорт, договор аренды (если является арендатором), кадастровые выписки и все копии документов.

В течение 30 дней будет принято решение и выдано постановление о передаче территории в собственность. В нем также указывается цена, за которую участок был приобретен.

Оплатить можно в любом отделении банка, затем предоставить оригинал и копию чека об оплате представителю муниципальных органов. В ФУГРЦ предъявить все документы и их ксерокопии и заполнить заявление. Через месяц покупатель становится полноправным собственником.

Для выкупа муниципальной территории, с разрушенной недвижимостью, следует вначале полностью восстановить ее. После этого, физическое или юридическое лицо получает право на приватизацию участка.

При покупке для земли для ИЖС, административные органы в течение 1 месяца опубликуют в СМИ извещение о предоставлении земельного участка. Там же указывается его кадастровый номер, адрес, площадь, полное описание и дается информация о предстоящих торгах для других заинтересованных лиц. Если за 30 дней не находится желающих принять участие в аукционе, оформляется сделка купли-продажи.

Как приобрести земельный участок на аукционе?

1. Каким образом можно узнать о торгах?

В газетах и сети интернет: на сайтах муниципального района, на общероссийской торговой площадке — не меньше, чем за месяц до проведения торгов, появляется объявление об аукционе.

Это мероприятие позволяет приобрести земельные участки гораздо дешевле, чем на рынке. Однако, если надел без кадастрового номера, торги не состоятся, так как продаваемый участок должен быть полностью готов к использованию.

Заявки на участие прекращают принимать за 5 дней до аукциона, отказаться от его проведения можно за 15 дней. Организатор должен разместить информацию там же, где и давал объявление о его проведении, а также лично проинформировать участников об отмене мероприятия в течение 3-х дней.

2. Кто может, а кто нет принимать участие в торгах?

Любое физическое и юридическое лицо может участвовать в аукционе, кроме тех, кто:

  • не предоставил все требующиеся документы;
  • не заплатил задаток;
  • тем, кому законодательно отказано в покупке;
  • лицам, не имеющим сведения в ЕГРЮЛ, ЕГРИП;
  • гражданам, не имеющим гражданства РФ;
  • фирмам, уставной капитал которых на 50% и более принадлежит иностранцам.

3. Формы проведения аукциона

Существует три вида:

  • закрытые;
  • открытые;
  • электронные (новый формат, набирающий все большую популярность).

Для РФ наиболее приемлемыми являются открытые, когда любой желающий может их посетить. В этом случае, на них привлекаются: пресса, строительные компании, градостроительные и архитектурные организации. Если мероприятие организовывается другой организацией, присутствие на нем наблюдателя из муниципалитета обязательно.

Как купить муниципальную землю и оформить ее в собственность? Аукционы и торги на земельные участки

4. Торги

После названия лота и его характеристик начинаются торги. Обычно окончательная стоимость на 1-2% выше первоначально объявленной цены.

Аукционист (человек ведущий торги) – смотрит, кто из участников согласен предложить большую цену, и оглашает ее всем остальным. Если после трехкратного повторения сумма остается такой же, значит участок считается проданным. Владельцем становится тот, кто предложит последнюю, наибольшую цену.

Однако формат может быть и другим. В рамках закона, организаторы торгов могут вносить различные изменения в процесс аукциона на землю. Точную информацию о правилах проведения обычно узнают из информационных бюллетеней.

5. Документы для выигравшего

Основным документом, который впоследствии выступает основанием для купли-продажи земельного участка, является протокол аукциона. Он подписывается между организатором и победителем торгов, и не позднее пяти дней после этого, составляется договор о покупке.

6. Расчет

Проигравшим участникам, в течение трех дней, возвращают задаток на расчетный счет указанный в заявке. Для победителя эта сумма входит в состав полной оплаты за землю. В течение месяца организатор размещает в тех же СМИ результаты проведения аукциона.

7. Оформление

Для оформления прав на собственность, глава муниципалитета выдает постановление. Потенциальному владельцу дается 30-дневный срок для процедуры, отсчет ведется с момента подписания протокола. Далее следует подать все документы в регистрирующие органы, чтобы стать полноправным владельцем земли.

Нюансы покупки земельных участков на аукционах

Иногда покупатели совершают крупные ошибки, при покупке земли на аукционе. Некоторые, в силу своей неопытности, другие гонясь за дешевизной (были случаи, когда на торгах участки приобретались на 200-300% дешевле, чем на рынке).

Какие тонкости нужно учитывать при сделке?

  1. Не полениться и самостоятельно проехать, визуально осмотреть участок на наличие рвов, канав, возвышенностей;
  2. Изучить окружение, если вблизи находится захоронения, болото – это очень сильно снижает стоимость земли;
  3. Обратить внимание на кадастровую стоимость – она привязана к налогообложению, чем выше, тем в последствии будут и больше налоги;
  4. Провести мониторинг цен еще перед покупкой на аукционе, следует какое-то время внимательно отслеживать все цены в том районе, где собираетесь купить земельный участок;
  5. Обязательно обращать внимание на разрешенное использование земли – в последующем можно не получить разрешения для стройки или занятий садоводством.

Каждый желающий может купить муниципальную землю и оформить собственность на нее. Перед покупкой, следует внимательно изучить Земельный кодекс РФ, чтобы полностью представлять процедуру покупки. Приобретая участки на аукционах, лучше заранее узнать о выставляемом лоте все достоинства и недостатки, в противном случае, есть вероятность приобрести неликвид.

Вам понравилась статья?

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

Поделиться ссылкой в соцсетях:

Законодательное регулирование вопроса

Законодательно разрешено возводить жилые дома не на всех земельных участках.

Такие строительные работы допускается проводить только на территориях с соответствующим видом разрешённого использования, а именно землях:

  • под ИЖС.
  • предназначенных для занятия личным подсобным хозяйством (они расположены в границах земель поселений).
  • отведённых под дачное строительство.
  • для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (жилая постройка возводится для проживания рабочего персонала и самого фермера в период c/х работ).

Чтобы купить землю под строительство дома, она должна быть зарегистрирована в кадастровой службе. Будет подготовлена соответствующая документация, что закреплено в статьях 131 ГК, а также 11 и 37 ЗК РФ. После регистрации лицо, продающее недвижимость, сможет получить в госорганах выписку из ЕГРН, подтверждающую его права владения собственностью.

Согласно статье 48 ГрК РФ, территории под ИЖС предназначены только для возведения частных домов определённого размера. Процедура регистрации прав собственника такой недвижимости в госорганах и, следовательно, право получить подтверждающее свидетельство, закреплены в ФЗ О госрегистрации прав на недвижимость.

Законы РФ о покупке земель по строительство дома (ИЖС)Важные положения установлены Законом о Госкадастре недвижимости и Земельным кодексом:

  1. Покупателю следует уточнить, к какой категории и виду пользования принадлежит интересующее его недвижимое имущество. Лучше всего приобретать участки, которым присвоена категория земель под населённые пункты, а также предназначенные для ИЖС.
  2. Требуется узнать, проведена ли процедура межевания. Если она не проводилась, тогда границы и основные характеристики территории не были в точности зафиксированы. В будущем это может привести к спорам между собственниками недвижимости, расположенной по соседству друг к другу. Саму процедуру можно заказать в геодезической организации, а после её проведения будет подготовлено заключение специалиста и межевой план.
  3. Перед заключением сделки продавец должен предоставить покупателю всю правоустанавливающую документацию. Полный перечень документов зависит от особенностей конкретной сделки, и может быть уточнён у юриста или в регистрирующем органе.

Такая передача права собственности оформляется посредством договора купли-продажи. Для надёжности он может быть составлен в нотариальной форме. Сам договор не нужно регистрировать – регистрируется только переход права собственности на продаваемое имущество от одного лица к другому.

Допускается строительство жилых домов площадью не более 1500 кв. м. и высотой не больше 3 этажей.

Условия оформления

Продавцы земельных участков подразделяются в зависимости от правового статуса и права собственности на недвижимость:

  • являющиеся собственностью государства, муниципалитета или органов субъекта РФ.
  • принадлежащие частным лицам (физическим или юридическим). При этом это может быть как индивидуальное право собственности, так и совместное (долевое) владение.

Пошаговая инструкция действий

Выбрав определённый земельный надел, покупатель должен убедиться, что территорию действительно можно купить, а затем возвести на ней жилой дом.

Узнать наверняка, кому принадлежит приглянувшееся имущество, потенциальный покупатель может в Земельном комитете, занятом вопросами принадлежности территорий.

Государственная собственность

Покупка земли у государственных и муниципальных органов отличается большими затратами времени.

Как купить землю под строительство дома (ИЖС) у государстваВ статье 39 ЗК зафиксирована процедура предоставления государственных и муниципальных территорий гражданам РФ.

Приобрести такое недвижимое имущество у местных органов власти можно, став участником аукциона. Узнать о дате и времени их проведения вы можете:

  • В местной администрации (или зайдя на её официальный сайт).
  • В СМИ вашего населённого пункта (по закону, сведения о проведении таких мероприятий должны быть освещены в местной прессе).

В сообщении о проведении торгов должны присутствовать:

  • Номер постановления главы местной администрации (о продаже территории из земельного фонда населённого пункта).
  • Форма (открытая, закрытая и т.п.) и порядок (на каких условиях проводится, какова начальная цена и т.д.) проведения торгов.
  • Сведения о предмете, который разыгрывается на аукционе (номер лота, номер по кадастру и прочая информация об недвижимости).

Есть всего два вида торгов. Отличаются они правами на землю:

  • Торг по продаже наделов в собственность участникам аукциона.
  • Аукцион по передаче прав на оформление договора аренды земли.

При торгах за право аренды недвижимое имущество предоставляют в пользование на конкретных условиях. Срок аренды чаще всего равен 3 годам. Также арендатор обязуется на протяжении действия соглашения закончить строительство жилого дома и ввести его в эксплуатацию. Когда срок действия договора подходит к концу, съёмщик сможет приобрести территорию с домом в собственность.

Порядок покупки земли под строительство дома у государстваЧтобы принять участие в торгах, потребуется:

  • Составить заявление на имя главы вашего муниципалитета об участии.
  • Подать удостоверение личности.
  • Перевести требуемую сумму задатка, необходимого для участия.

В заявлении указывают желаемые характеристики и параметры недвижимого имущества, а также вид приобретаемого права на него. Это может быть аренда с дальнейшим правом покупку после завершения строительства, либо же присвоение в собственность.

После того, как будет выявлен победитель (гражданин, предложивший наибольшую сумму), он получает права на участок, а остальным участникам должны вернуть предоставленный задаток.

В ряде случаев в торгах участвует лишь один желающий. Обычно это происходит, когда земля расположена на территории малых населённых пунктах (поскольку в крупных городах меньше свободных участков, рассчитанных под ИЖС). Тогда аукцион признают несостоявшимся, а участник получает право подписать соглашение купли-продажи либо аренды разыгрываемого лота. При этом цена за землю равняется начальной стоимости, установленной организатором (т.е. муниципалитетом) аукциона.

У частного лица

Покупатель должен внимательно изучить кадастровый план участка и выписку из ЕГРН на него.

Он станет обладателем именно того надела, который был зарегистрирован в кадастровых органах и получил идентификационный номер.

Покупка земли под строительство на вторичном рынке (у частных лиц)В выписке должны быть указаны основные данные о недвижимом имуществе:

  • Местоположение (когда отсутствует точный адрес, даётся описание его расположения).
  • Размер и границы.
  • Категория.
  • Вид разрешённого использование (обязательно – под ИЖС).
  • Стоимость по кадастру (учтите, что она может отличаться от рыночной цены).

Важную информацию можно найти в графе «особые отметки». Там может быть записано, что площадь является ориентировочной, границы не установлены и т.п.

Если на участке не провели процедуру межевания и его границы не зафиксированы в госкадастре, вы можете обратиться в геодезическую компанию и заказать определение границ территории. Сделав это, вы обезопасите сделку и исключите возможные споры с соседями и иными лицами по поводу законности границ.

Также продавец может самостоятельно организовать аукцион, предоставляя победителю права на покупку.